Laarveld 2009, 1e herziening

Hoofdstuk 1 Algemeen en toelichting

1.1 Inleiding en aanleiding voor deze herziening

Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 geldt de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan, voor zover sprake is van een bestemmingsplan met zogenaamde “aangewezen bouwplannen” (artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)).Het exploitatieplan is sindsdien een nieuw instrument voor de gemeente, primair gericht op kostenverhaal in het kader van grondexploitatie. Daarnaast biedt het exploitatieplan de mogelijkheid om via locatie-eisen regels te stellen ten aanzien van bijvoorbeeld de fasering van de bouwactiviteiten en de wijze van bouw- en woonrijp maken. Het exploitatieplan is vooral van belang in situaties waarin de gemeente bij de vaststelling van het bestemmingsplan niet beschikt over het eigendom van alle percelen in het plangebied waarop aangewezen bouwplannen kunnen worden gerealiseerd en (nog) niet met alle eigenaren een overeenkomst heeft gesloten over de grondexploitatie. Het exploitatieplan voorziet daarmee in situaties waarin mogelijk sprake is van zelfrealisatie.

Voor het gebied Laarveld geldt dat gelijktijdig met het bestemmingsplan Laarveld, op 23 september 2009 het Exploitatieplan Laarveld 2009 is vastgesteld. Dit exploitatieplan wordt in 2016 herzien (1e herziening) op onder meer structurele onderdelen.

Ten tijde van de 1e herziening van het exploitatieplan Laarveld 2009 in fase 1 van het plangebied nagenoeg geheel gerealiseerd. Voor fase 2 is in het bestemmingsplan een uit te werken bestemming opgenomen. Doordat sprake is van een uit te werken bestemming heeft het exploitatieplan voor onder meer fase 2 op onderdelen een globale inhoud.

De belangrijkste aanleiding voor deze 1e herziening van het exploitatieplan Laarveld is dat de gemeente fase 2 wil gaan realiseren. Dat kan alleen door hiervoor een uitwerkingsplan of herziening van het vigerende bestemmingsplan op te stellen dit met gelijktijdige herziening van het Exploitatieplan Laarveld 2009. Bij die herziening wordt dan, voor deelgebied fase 2, de aanvankelijke globale inhoud omgezet naar een meer gedetailleerde inhoud. Een herziening van het exploitatieplan omvat het gehele exploitatiegebied.

Het uitwerkingsplan dan wel de herziening van het bestemmingsplan en de daaraan gekoppelde herziening van het exploitatieplan moeten gelijktijdig bekend worden gemaakt en vormen voor beroep één besluit.

Aangezien de gemeente wil afwijken van het vigerende bestemmingsplan Laarveld 2009 voor wat betreft het in de uitwerkingsregels aangegeven totaal aantal te bouwen woningen. zal ook het bestemmingsplan Laarveld 2009 worden herzien, en kan dus niet worden volstaan met een uitwerkingsplan. Voor het totale plangebied is sprake van twee bestemmingsplannen:

• Bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 1 en 2' , wat betrekking heeft op de conserverende inpassing van het reeds gerealiseerde deelgebied fase 1 en wat een directe bouwtitel omvat voor het deelgebied fase 2; in fase 1 worden voorts enkele wijzigingen doorgevoerd, namelijk herverkaveling van 3 grote kavels in het binnengebiedje aan de Korenaar, omzetting van een bouwperceel voor begeleid wonen aan de St. Donatuskapelstraat naar een bouwperceel voor particulier opdrachtgeverschap, het laten vervallen van een bouwperceel voor begeleid wonen nabij de Boender en tot slot een herverkaveling van het woonbuurtje aan de Boender;
• Bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 3 en 4' , waarin de in het bestemmingsplan Laarveld 2009 uit te werken bestemming Wonen grotendeels is gehandhaafd; er worden enkele wijzigingen doorgevoerd, namelijk de wijzigingsbevoegdheid naar 'Maatschappelijk' komt te vervallen, de woning aan de Laarderweg 35 en een recreatieperceel aan de Rietstraat (naast nummer 16) worden positief bestemd. Tot slot wordt het maximum aantal te realiseren woningen voor fase 3 en 4 verminderd tot 360. Het was 620 voor fase 2, 3 en 4.

Waar hierna wordt gesproken van “exploitatieplan” wordt bedoeld het Exploitatieplan Laarveld 2009, zoals dat luidt na 1e herziening, tenzij anders is aangegeven.

1.2 De planologische besluiten waaraan het exploitatieplan gekoppeld is.

Op 23 september 2009 zijn het bestemmingsplan Laarveld 2009 en het exploitatieplan Laarveld 2009 vastgesteld. Dit bestemmingsplan is opgesteld voor de realisering van woningbouw waaronder een woonzorgcomplex. Voor een deel was een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de realisatie van een school. Het exploitatieplan Laarveld 2009 voorzag en voorziet in een gefaseerde ontwikkeling van het bestemmingsplangebied.

In het bestemmingsplan is het deelgebied 1e fase voorzien van een directe bouwtitel. Voor de deelgebieden fase 2 tot en met 4 geldt een uit te werken bestemming. Een en ander heeft tot gevolg dat in het aanvankelijke Exploitatieplan 2009 voor het deelgebied fase 1 het exploitatieplan een meer gedetailleerd karakter kent, terwijl voor de deelgebieden fase 2 tot en met 4 op onderdelen sprake is van een meer globaal karakter van de inhoud.

Inmiddels is in 2016 de woningbouw in fase 1 voor een belangrijk deel gerealiseerd en is het woonzorgcomplex gereed. Daarom is fase 2 aan snee. Er is besluitvorming dat de school niet in Laarveld wordt gerealiseerd. De wijzigingsbevoegdheid naar de bestemming 'Maatschappelijk' komt daarom te vervallen in het bestemmingsplan.

Dit Exploitatieplan Laarveld 2009, 1e herziening hoort bij de Bestemmingsplannen 'Laarveld 2016 fase 1 en 2' en 'Laarveld 2016 fase 3 en 4' , welke beiden een herziening vormen van het bestemmingsplan Laarveld 2009. Daar waar in dit exploitatieplan wordt gesproken van “bestemmingsplan” gaat het zowel over het Bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 1 en 2' als het Bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 3 en 4' . Voor herziening van het bestemmingplan Laarveld 2009 voor de deelgebieden fase 3 en 4 is gekozen omdat besloten is tot de volgende wijzigingen:

• De wijzigingsbevoegdheid naar de bestemming 'Maatschappelijk' aan de Schonkenweg komt te vervallen. Deze wijzigingsbevoegdheid is niet meer nodig nu de raad heeft besloten de bestaande school in Laar te renoveren / vernieuwbouwen en af te zien van de bouw van een nieuwe school in Laarveld.

• De bestaande woning Laarderweg 35 wordt bestemd als 'Wonen' en valt daarmee niet meer onder de overgangsbepalingen van het bestemmingsplan 'Laarveld 2009'. De gemeente gaat er van uit dat de woning gehandhaafd zal blijven. Voor dit perceel is niet langer sprake van een aangewezen bouwplanmogelijkheid.

• Een recreatieperceel aan de Rietstraat naast nummer 16 (perceel kadastraal bekend gemeente Weert sectie W nummer 47) wordt bestemd als Recreatie-Volkstuin conform het bestaande gebruik. Ook dit perceel zal niet nodig zijn voor het woongebied Laarveld. Voor dit perceel is eveneens geen sprake van een aangewezen bouwplanmogelijkheid.

• Het maximum aantal te realiseren woningen voor de deelgebieden fase 3 en 4 is verminderd tot 360. Op grond van het bestemmingsplan Laarveld 2009 gold voor de deelgebieden fasen 2 tot en met 4 een maximum van 620 woningen. Voor deelgebied fase 2 is thans, ingevolge het bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 1 en 2' , voorzien in een maximum van 150 woningen. In fase 1 worden per saldo 2 woningen extra gerealiseerd. In totaal daalt de plancapaciteit van het oorspronkelijke bestemmingsplangebied hiermee met ca. 100 woningen.

Voor het overige voorziet het bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 3 en 4' grotendeels in een bestendiging van de huidige planologische regeling.

Met de vaststelling van de beide bestemmingsplannen is een herziening van het exploitatieplan Laarveld 2009 noodzakelijk. Het exploitatieplan is gekoppeld aan de beide genoemde bestemmingsplannen. In fase 1 is het merendeel van de gronden die de gemeente in eigendom had inmiddels uitgegeven en is woningbouw gerealiseerd. Van de overige fasen zijn op het moment van vaststelling van het besluit tot 1e herziening van het exploitatieplan, met uitzondering van ca. 14 ha in fase 4, nagenoeg alle gronden van het plangebied in eigendom bij de gemeente. Daarbij is uitgegaan van de eigendomssituatie op 1 januari 2016. De overige gronden zijn particulier eigendom.

De gemeente is vanaf 2003 actief bezig om het plangebied Laarveld te ontwikkelen. Het bestemmingsplan Laarveld is al in 2002 goedgekeurd door GS en is onherroepelijk. Het grootste deel van het plangebied is daarin bestemd voor de functie Wonen en daarom aangemerkt als uit te werken woondoeleinden “Wu”. Met de vaststelling van het bestemmingsplan Laarveld 2009 is de doelstelling voor woningbouwontwikkeling gehandhaafd.

De ontwerp bestemmingsplannen 'Laarveld 2016 fase 1 en 2' en 'Laarveld 2016 fase 3 en 4' zullen gelijktijdig met het onderhavige ontwerp exploitatieplan Laarveld 2009, 1e herziening, voor een ieder ter inzage worden gelegd.

De beoogde ontwikkeling is in 2009 ingezet op basis van één ruimtelijk en functioneel samenhangende gebiedsontwikkeling en grondexploitatie, vastgelegd in het Exploitatieplan Laarveld 2009. Deze ruimtelijke en functionele samenhang van het exploitatiegebied Laarveld blijft, als gevolg van het bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 1 en 2' respectievelijk 'Laarveld 2016 fase 3 en 4' ongewijzigd.

Fase 1 is in 2016 reeds ontwikkeld en voor 90% gerealiseerd. Fase 2 wordt in 2016 in ontwikkeling genomen. Voor de fasen 3 en 4 geldt in het bestemmingsplan een uitwerkingsverplichting gekoppeld aan een faseringsregeling in het exploitatieplan. Dit leidt ertoe dat er sprake is van een verbod op de bouw en het uitvoeren van werken en werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 1 en 2 Wro en in het bijzonder artikel 6.12 lid 3 Wro totdat een uitwerkingsplan voor deze fasen in werking is getreden. Voor het met streeparcering aangegeven gedeelte op de Kaart Ruimtegebruik en fasering 1e herziening (bijlage 3) geldt geen verbod tot uitvoeren van werken en werkzaamheden ten behoeve van de aanleg van een geluidswerende voorziening. Voor het met kruisarcering aangegeven gedeelte geldt geen verbod voor de aanleg van een tijdelijk fietspad.

1.3 Grondeigendom

Niet alle gronden in het exploitatiegebied zijn in eigendom van de gemeente. Op grond van artikel 6.12 Grondexploitatiewet gold, ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan Laarveld 2009, de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan omdat op de ontbrekende gronden bouwplannen zijn aangewezen zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Bro. Immers het kostenverhaal was op dat moment niet anderszins (via een anterieure overeenkomst) niet verzekerd. Voorts bestond er ten tijde van de vaststelling van laatstgenoemd bestemmingsplan de noodzaak regels over locatie-eisen te stellen.

Met een aantal eigenaren is een (anterieure of posterieure) overeenkomst gesloten i.v.m. grondverwerving door de gemeente Weert met de volgende afspraak: grondverwerving door de gemeente Weert behoudens één of meerdere “vrije bouwpercelen” welke door eigenaren op de door hen aan de gemeente verkochte gronden zijn uitgehouden. Eigenaren hebben hiervoor een bijdrage betaald in de exploitatiekosten. De gemeente maakt de uitgehouden bouwpercelen bouwrijp.

Als bijlage 4 bij dit exploitatieplan is de Kaart eigendom en lijst eigenaren 1e herziening opgenomen waarop is aangegeven welke gronden eigendom zijn van de gemeente en welke gronden eigendom zijn van derden. Hierbij is uitgegaan van de eigendomssituatie op 1 januari 2016. Op de als bijlage 5 bij dit exploitatieplan gevoegde Kaart eigendom en kostenverhaal is aangegeven voor welke gronden anterieure en posterieure overeenkomsten zijn gesloten, alsmede de gronden waarbij in fase 1 kostenverhaal heeft plaatsgevonden door verkoop van bouwpercelen door de gemeente.

Artikel 6.12 van de Grondexploitatiewet verplicht gemeenten kostenverhaal te plegen jegens alle grondeigenaren van gronden in het plangebied waarop aangewezen bouwplannen zijn gepland. Hieronder valt op grond van artikel 6.2.1 onder andere de bouw van een of meer woningen of van andere hoofdgebouwen.

De kosten van de grondexploitatie (na aftrek van subsidies van provincie etc.) worden gedekt door gronduitgifte, dan wel dan wel door exploitatiebijdragen van particuliere eigenaren. Ingeval zelfrealisatie niet of niet overeenkomstig de wijze van uitvoering zoals de gemeente deze onder andere in de bestemmingsplannen en exploitatieplan heeft vastgelegd, of veel te laat op gang dreigt te komen en dus schade en vertraging zal veroorzaken, overweegt de gemeente het instrument van onteigening in te zetten.

In situaties waarin sprake is van zelfrealisatie zijn er ten aanzien van het kostenverhaal en de te hanteren locatie-eisen, verschillende mogelijkheden:

• a. de eigenaar sluit met de gemeente voorafgaand aan vaststelling van het exploitatieplan Laarveld 2009 een overeenkomst over grondexploitatie, de zogenaamde anterieure overeenkomst.
• b. de eigenaar sluit met de gemeente na vaststelling van het exploitatieplan Laarveld 2009 een overeenkomst over grondexploitatie, ofwel de zogenaamde posterieure overeenkomst;
• c. de eigenaar sluit geen overeenkomst met de gemeente en is, op grond van een financieel voorschrift verbonden aan een omgevingsvergunning(en) voor de activiteit bouwen, een exploitatiebijdrage verschuldigd.

De omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen dient te voldoen aan onder meer de regels van het exploitatieplan. In anterieure overeenkomsten zijn financiële afspraken gemaakt over een bijdrage in de kosten van het plan. In geval van een posterieure overeenkomst zal in de overeenkomst uitvoering worden gegeven aan de in het exploitatieplan opgenomen locatie-eisen en de te betalen exploitatiebijdrage. In geval geen overeenkomst wordt gesloten dient een particuliere eigenaar bij de realisatie rekening te houden met de inhoudelijke locatie-eisen, opgenomen in het exploitatieplan. Een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen dient te worden geweigerd indien er sprake is van strijd met het exploitatieplan.

Na vaststelling van het besluit tot herziening van het exploitatieplan is het herzieningsbesluit leidend bij de over kostenverhaal te maken afspraken. Het sluiten van een anterieure of posterieure overeenkomst bevrijdt de eigenaar van de verplichting de exploitatiebijdrage te betalen op grond van een financiële voorwaarde verbonden aan de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. De gebruikelijke legesheffing blijft onverminderd van kracht. Een belanghebbende kan echter niet voor dubbel kostenverhaal komen te staan. Voor onderdelen die zowel in het kostenverhaal van het exploitatieplan zitten als in de leges volgt uit de legesverordening dat de legesregeling voor dat onderdeel terugtreedt.

Ingevolge artikel 6.15 Wro wordt een exploitatieplan periodiek (jaarlijks) herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage. Welke gevolgen dit heeft voor gesloten anterieure en posterieure overeenkomsten is afhankelijk van de inhoud van de gesloten overeenkomsten. Voorzover het kostenverhaal heeft plaatsgevonden via een financieel voorschrift verbonden aan een omgevingsvergunning voor het bouwen, leidt een tussentijdse verhoging of verlaging van een exploitatiebijdrage niet tot bijstelling van de financiële voorwaarde verbonden aan een eerder verleende omgevingsvergunning voor het bouwen. Eerst bij de eindafrekening van het exploitatieplan, zoals bedoeld in artikel 6.20, wordt nagegaan of de dan herberekende bijdrage hoger of lager uitvalt dan de via vergunning betaalde bijdrage. In die zin dat naheffing van kosten bij vergunningverlening niet is toegestaan. Wel geldt er een verplichting tot terugbetaling indien de herberekende bijdrage meer dan 5% lager is dan de via vergunning betaalde bijdrage.

1.4 Het exploitatiegebied.

In bijlage 2 zijn de verbeeldingen opgenomen van het bestemmingsplannen 'Laarveld 2016 fase 1 en 2' en 'Laarveld 2016 fase 3 en 4' , voor welke gebieden voorheen het bestemmingsplan Laarveld 2009 gold. De grens van het exploitatiegebied 1e herziening is aangegeven op bijlage 1 en is gelegen binnen de plangrens van deze bestemmingsplannen. De gedeelten van het gebied van het bestemmingsplan Laarveld 2009 waar geen sprake was van daarin opgenomen aangewezen bouwplanmogelijkheden (dit om reden dat sprake was van bestaande te handhaven bebouwing) waren reeds niet opgenomen in het exploitatiegebied. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 3 en 4' is voor het perceel Laarderweg 35 de voorheen in het bestemmingsplan opgenomen bestemming Wu (wonen uit te werken) vervallen. Dit perceel wordt in het bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 3 en 4' als Wonen bestemd, op basis van een conserverende bestemmingsregeling. Het gevolg is dat dit perceel niet langer een aangewezen bouwplanmogelijkheid bevat en daarmee niet langer onderdeel uitmaakt van het exploitatiegebied van het exploitatieplan. Hetzelfde geldt ook voor een volkstuin aan de Rietstraat naast nummer 16. Deze wordt ook positief conserverend bestemd.

Het exploitatieplan kent een fasegewijze ontwikkeling in vier fasen. De indeling in fasen, onderscheiden naar 4 deelgebieden, is aangegeven op bijlage 3 (Kaart ruimtegebruik en fasering 1e herziening). De cijferaanduiding op bijlage 3 slaat op de fasering alsmede op de aanduiding van de 4 deelgebieden en is in de regels van het exploitatieplan verder uitgewerkt. De wettelijke basis voor het opnemen van een bindende faseringsregeling ligt in artikel 6.13 lid 1 c 5 en artikel 6.13 lid 3 Wro. Deze artikelen zijn van toepassing omdat een deel van het gebied een uit te werken bestemming kent en de fasering gekoppeld is aan de volgorde van uitwerking. Zie tevens paragraaf .

Het exploitatiegebied van het exploitatieplan ligt aan de noordzijde van Weert en is ongeveer 63 ha groot. Het plangebied wordt globaal begrensd door de buurt Hushoven aan de westzijde, de Rietstraat aan de noordzijde, de Laarderweg aan de oostzijde en de Ringbaan-Noord aan de zuidzijde.

Deelgebied 1 wordt globaal begrensd door de Hushoverweg aan de westzijde, de Rietstraat aan de noordzijde, de Maasenweg aan de zuidzijde en aan de oostzijde door een lijn welke loopt door het plangebied vanaf de Rietstraat 8 tot aan de Maasenweg 27.

Deelgebied 2 wordt globaal begrensd door de Hushoverweg aan de westzijde, deelgebied 1 aan de noordzijde, de Ringbaan-Noord aan de zuidzijde en aan de oostzijde door een lijn die loopt door het plangebied vanaf de Rietstraat 8 tot aan het aansluitpunt van de tijdelijke ontsluitingsweg op de Ringbaan-Noord.

De deelgebieden 3 en 4 liggen ten noorden van de Ringbaan-Noord. Deze deelgebieden worden aan de zuidzijde begrensd door de Ringbaan-Noord. De deelgebieden 1 en 2 van Laarveld vormen de westelijke begrenzing en aan de noordzijde vormen de Rietstraat, Gertrudisstraat, Schonkenweg en Schonkenstraat de grens van de deelgebieden 3 en 4. Aan de oostzijde worden de deelgebieden 3 en 4 begrensd door de Laarderweg.

Binnen de begrenzing van het exploitatiegebied is een aantal objecten aan te merken als bestaande, te handhaven bebouwing. Deze maken geen deel uit van het exploitatiegebied. Op de kaart bijlage 1 zijn deze objecten als “witte vlek” opgenomen en omkaderd door de blauwe grens van het exploitatiegebied.

Hoofdstuk 2 Omschrijving van de werken en werkzaamheden

Een exploitatieplan dient, gelet op het bepaalde in artikel 6.13 lid 1 onder b Wro, een omschrijving van de werken en werkzaamheden te bevatten. Hierin wordt onderscheid gemaakt in drie hoofdgroepen:

• a. het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied;
• b. de aanleg van nutsvoorzieningen;
• c. de inrichting van de openbare ruimte.

Bij de hierna opgenomen beschrijving van de werken en werkzaamheden is uitgegaan van de indeling zoals opgenomen in het bestemmingsplan, en verder uitgewerkt in de Kaart ruimtegebruik en fasering 1e herziening (bijlage 3) alsmede van de Kwaliteitsomschrijving 1e herziening (bijlage 8).

De hoofdgroepen a tot en met c worden hierna nader omschreven.

Het exploitatiegebied kent vier deelgebieden, die zijn aangeduid op de ruimtegebruikskaart. De omschrijving van de werken en werkzaamheden als omschreven in de paragrafen 2.1 tot en met 2.3 hebben betrekking op de genoemde deelgebieden.

2.1 Omschrijving werken en wekzaamheden bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied.

Het betreft hier de uit te voeren werken en werkzaamheden die betrekking hebben op het uitgeefbaar gebied (lees: de bouwpercelen) in de verschillende deelgebieden. Het uitgeefbaar gebied is als zodanig aangeduid op de kaart ruimtegebruik en fasering. In het exploitatiegebied zijn in elk geval de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied voorzien:

• a. het verwijderen en afvoeren van bestaande opstallen, opstanden, bovengrondse en ondergrondse obstakels, verhardingen, funderingen en kabels en leidingen in het uitgeefbare gebied;
• b. het verwijderen van struiken, bomen, gewassen en boomstronken in het uitgeefbare gebied;
• c. het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein in het uitgeefbare gebied;
• d. het dempen van bestaande watergangen in het uitgeefbare gebied;
• e. overige voorkomende werkzaamheden.

2.2 Omschrijving werken en werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen

Onder deze werkzaamheden wordt verstaan de aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassingen van nutsvoorzieningen, waaronder in ieder geval worden verstaan: gas-, water-, elektriciteits-, cai-, telecommunicatieleidingen, inclusief de benodigde bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelstations en verdeelkasten.

2.3 Omschrijving werken en werkzaamheden inrichting van de openbare ruimte

De inrichting van de openbare ruimte bestaat uit twee groepen werken en werkzaamheden:

• 1. het bouwrijp maken van de openbare ruimte;
• 2. het woonrijp maken van de openbare ruimte.

De openbare ruimte is als zodanig aangeduid op de kaart ruimtegebruik en fasering, en kan worden onderverdeeld naar werken/werkzaamheden voor aan te brengen verharding, groen en water.

Ad 1. Het bouwrijp maken van de openbare ruimte

Deze werkzaamheden hebben betrekking op de verschillende deelgebieden. Onder de werkzaamheden van het bouwrijp maken van de openbare ruimte, voor zover betrekking hebbende op een deelgebied, wordt in ieder geval verstaan:

• het verwijderen en afvoeren van bestaande opstallen, opstanden, bovengrondse en ondergrondse obstakels, verhardingen, funderingen en kabels en leidingen in de openbare ruimte;

• het verwijderen van struiken, bomen, gewassen en boomstronken in de openbare ruimte;
• het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein in de openbare ruimte;
• het dempen van bestaande watergangen in de openbare ruimte;
• het treffen van grondwaterregulerende maatregelen in de openbare ruimte;
• het aanbrengen van de riolering (verbeterd gescheiden stelsel) met inbegrip van de aansluitmogelijkheid voor een bouwperceel, binnen de openbare ruimte;
• het aanleggen van rioolafvoergemalen (met persleiding) naar het gemeentelijke rioolstelsel;
• het aanbrengen van een waterbergend funderingssysteem voor de berging en infiltratie van hemelwater onder de wegen;
• de aanleg van nieuwe watergangen en –partijen met duikers;
• de aanleg van waterbergingsvoorzieningen;
• de aanleg van bouwwegen en tijdelijke fietspaden;
• de aanleg van openbare verlichting;
• de aanleg van geluidswerende voorzieningen;
• overige voorkomende werkzaamheden.

Als onderdeel van het begrip “bouwrijp maken van de openbare ruimte” wordt het begrip “bouwrijp maken van de openbare ruimte ten behoeve van een bouwperceel” onderscheiden. De openbare ruimte in een deelgebied kan in delen bouwrijp worden gemaakt. Voor het kunnen verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning is het niet per se nodig dat de openbare ruimte van een deelgebied in zijn geheel bouwrijp is gemaakt. Wel is vereist dat, voor het bouwperceel waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, de openbare ruimte ten behoeve van dat bouwperceel bouwrijp is gemaakt. Daaronder wordt verstaan:

• a. de aanleg van een bouwweg van het bouwperceel waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, eventueel via al aangelegde bouwwegen, naar de Rietstraat of de Laarderweg;
• b. de aanleg van openbare riolering (hemelwaterafvoer en droogwaterafvoer) binnen de openbare ruimte, waar van toepassing als onderdeel van de werkzaamheden onder a, vanaf het aansluitpunt nabij het bouwperceel naar het aansluitpunt op bestaande openbare riolering;

Onder een “bouwweg” wordt verstaan: een weg met een al dan niet tijdelijk karakter bestemd voor het ontsluiten van uitgeefbaar gebied, die voldoet aan de eisen die daartoe zijn opgenomen in de Kwaliteitsomschrijving 1e herziening (bijlage 8).

Ad 2. Het woonrijp maken van de openbare ruimte

Deze werkzaamheden hebben eveneens betrekking op de verschillende deelgebieden. Onder de werkzaamheden van het bouwrijp maken van de openbare ruimte, voor zover betrekking hebbende op een deelgebied, wordt in ieder geval verstaan:

• de aanleg van definitieve openbare wegen, openbare parkeerplaatsen, trottoirs, voetpaden, fietspaden en bijbehorende bermen, alsmede het aansluiten hiervan op bestaande openbare wegen, voetpaden, fietspaden en bijbehorende bermen, een en ander inclusief het herstellen van wegen;
• het aanbrengen van inritconstructies ter ontsluiting van bouwpercelen (indien nodig met duiker);
• het aanleggen van openbare groenvoorzieningen inclusief het verzorgen van het eerste jaar onderhoud van deze groenvoorzieningen;
• het aanleggen van de definitieve openbare verlichting;
• het plaatsen van straatmeubilair, straatnaamborden, markeringen, verkeers- en waarschuwingsborden, bebakeningen en belijning;
• het aanleggen van bluswatervoorzieningen, waaronder begrepen brandkranen;
• overige voorkomende werkzaamheden.

Hoofdstuk 3 De exploitatieopzet

3.1 Uitgangspunten grondexploitatie - art. 6.13 lid 1 c 3° en 4° Wro

De exploitatieberekeningen zijn volgens de Contante Waarde methodiek uitgevoerd, waarbij alle kasstromen naar één prijspeil- en valutadatum terug worden gebracht. Door de economische crisis zijn de parameters voor de berekening ingrijpend gewijzigd. In tabel 3.1 zijn de parameters van het oorspronkelijke exploitatieplan Laarveld 2009 vermeld naast de gehanteerde uitgangspunten in het exploitatieplan Laarveld 2009, de 1e herziening:

Tabel 3.1

Omschrijving	Exploitatieplan Laarveld 2009	Exploitatieplan Laarveld 2009 1e herziening
Prijspeildatum civieltechnische kosten	1 januari 2008, tenzij anders vermeld	1 januari 2016 (basis prijskwaliteit handboek Metrum 20141))
Startdatum grondexploitatie:	1 januari 2009	1 januari 2009
rentepercentage²)	5,5%	2009: 4,5% 2010: 5% 2011/2012:4% Vanaf 2013 tot en met 2015:3,25%
Discontopercentage per jaar³)	5,5%	3,25%
kostenstijging per jaar in %	3,0%	2%
opbrengststijging per jaar in %	3,0%	1% (tot 2021), 2% (vanaf 2021)

1) De prijzen zijn op basis van de CBS index Grond, Weg en Waterbouw aangepast naar 1-1-2016

²) Met het rentepercentage wordt bedoeld de (interest-)vergoeding die de gemeente jaarlijks in rekening brengt voor het beschikbaar gestelde vermogen. De gemeente stelt dit percentage jaarlijks vast in de jaarrekening.

³) Het discontopercentage wordt gebruikt om de eindwaarden en in de toekomst te betalen vergoedingen terug te rekenen naar 1 januari 2016.

Overige uitgangspunten:

De anno 2016 achter ons liggende economische crisis heeft gevolgen voor een aantal andere uitgangspunten, zoals inbrengwaarden, looptijd en de geraamde uitgifteopbrengsten van de gronden:

• De inbrengwaarden van de gronden en gebouwen behorende tot het exploitatiegebied zijn in 2009 op basis van taxatie bepaald. Op verzoek van de gemeente hebben de taxateurs advies uitgebracht over de noodzaak deze inbrengwaarde opnieuw te taxeren. Een en ander heeft geleid tot hernieuwde taxatie van de daarvoor in aanmerking komende grondpercelen in fasen 2, 3 en 4. In paragraaf 3.3.1 wordt hier verder op ingegaan.

• Als gevolg van de marktomstandigheden is de looptijd van het exploitatieplan verlengd tot 2038. De oorspronkelijke looptijd van het exploitatieplan Laarveld 2009 liep tot 2021. In paragraaf 3.2 wordt ingegaan op de verschillen in de fasering ten opzichte van het exploitatieplan Laarveld 2009. De verlenging van de looptijd is ingegeven vanuit het langzamere uitgifte tempo dat de markt op kan nemen. Er wordt rekening gehouden met gemiddeld ca. 25 woningen per jaar. Afronding van fase 1 en fase 2 zal dan een looptijd hebben tot en met 2021. De uitgifte van fase 3 zal een periode van 2022 tot en met 2026 beslaan. In de periode 2027 tot en met 2038 zal fase 4 tot ontwikkeling gebracht kunnen worden. Zulks op basis van de huidige inzichten.

• Op basis van het voornemen in eerdergenoemde Structuurvisie om de planvoorraad terug te dringen is het aantal te realiseren woningen in het bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 1 en 2' en het bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 3 en 4' verminderd met in totaal 100 woningen ten opzichte van het bestemmingsplan Laarveld 2009.
• De gronduitgifte in het exploitatieplan Laarveld 2009 was voorzien in een looptijd van circa 11 jaar. Deze betrof in totaal een grondexploitatie van circa 900 woningen. Tot 2016 zijn 289 bouwpercelen van deelgebied 1 in uitgifte gebracht waarbij in 2016 wordt gestart met de ontwikkeling van deelgebied 2. Uit de Structuurvisie Wonen Zorg en Woonomgeving Midden Limburg, zoals is vastgesteld op 26 november 2014, volgt dat er rekening mee moet worden gehouden dat de jaarlijkse uitgifte vanaf 2016 verder afneemt. Duidelijk is dat de afzet veel trager verloopt dan in 2009 is voorzien. Op basis van de laatste prognoses (E,til 2015) wordt ingeschat dat de uitgifte van het gehele programma zal doorlopen tot en met 2038.

• De grondprijzen zijn gebaseerd op de marktwaarde. Onder invloed van de crisis en de wijzigingen in de vraag naar bouwpercelen zijn de grondprijzen naar beneden bijgesteld en verder gedifferentieerd naar woningcategorieën en oppervlak bouwperceel. De uitgifteprijzen zoals opgenomen in het exploitatieplan Laarveld 2009 1e herziening zijn is gebaseerd op de Grondprijsbrief 2016 (vastgesteld in de gemeenteraad van 16 december 2015).

Ten behoeve van de berekening van de contante waarde van de diverse bedragen is gerekend met een netto-contantewaardedatum van 1 januari 2016. Alle bedragen worden naar deze datum contant gemaakt.

3.2 Fasering en koppelingen - art. 6.13 lid 1 c 5° en 6.13 lid 3 Wro

Binnen het exploitatiegebied worden, ter uitvoering van het Bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 1 en 2' en het Bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 3 en 4' de volgende werkzaamheden op hoofdlijnen onderscheiden:

Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied: de uit te voeren werkzaamheden die betrekking hebben op het uitgeefbaar gebied welke nader zijn omschreven in hoofdstuk 2.

Uitgifte bouwpercelen: het verkopen van of in erfpacht uitgeven van bouwrijpe grond ten behoeve van een opstalontwikkeling.

Inrichting openbare ruimte (bouw- respectievelijk woonrijp maken openbare ruimte): de uit te voeren werkzaamheden die betrekking hebben op het openbaar gebied welke nader zijn omschreven in hoofdstuk 2.

Het exploitatiegebied wordt ontwikkeld in 4 fasen en is opgedeeld in 4 deelgebieden zoals aangegeven op onderstaande kaart. De indeling in deelgebieden en de volgorde van de fasen blijft in zoals die was opgenomen in het Exploitatieplan Laarveld 2009 blijft in het Exploitatieplan Laarveld 2009 1e herziening ongewijzigd. De bindende fasering is vastgelegd op de Kaart ruimtegebruik en fasering 1e herziening (bijlage 3) en verder uitgewerkt in de regels van het exploitatieplan (zie hoofdstuk 5).

De fasering met de tijdvakken, zoals die in het exploitatieplan Laarveld 2009 volgens de toelichting was beoogd, wijzigt voor wat betreft de omvang van de fasen, als gevolg van de verlenging van de verwachte looptijd van het exploitatieplan tot 2038. In onderstaande toelichting worden nieuwe tijdvakken afgezet tegen de tijdvakken in het Exploitatieplan 2009.

Tabel 3.2

	Fase 1	Fase 2	Fase 3	Fase 4
	Exploitatie-plan Laarveld 2009	exploitatieplan Laarveld 2009 1e herziening	Exploitatie-plan Laarveld 2009	exploitatieplan Laarveld 2009 1e herziening	Exploitatie-plan Laarveld 2009	exploitatieplan Laarveld 2009 1e herziening	Exploitatie-plan Laarveld 2009	exploitatieplan Laarveld 2009 1e herziening
Bouwrijp maken	2009-2011	2009-2017	2012-2014	2016-2019	2014-2016	2022-2025	2016-2018	2027-2032
Uitgifte	2010-2012	2009-2021	2013-2015	2017-2021	2015-2017	2022-2026	2018-2019	2027-2038
Inrichting openbare ruimte	2011-2013	2013-2017	2014-2016	2019-2022	2016-2018	2025-2027	2020-2021	2034-2038

Uitgangspunt is dat het plangebied gefaseerd bouwrijp wordt gemaakt en wel in genoemde 4 fasen. Met de vaststelling van het bestemmingsplan Laarveld 2016 fase 1 en 2 ontstaat voor het nog te ontwikkelen deelgebied fase 2 een directe bouwtitel. In het bestemmingsplan Laarveld 2009 was voor dit deelgebied nog uitgegaan van een uit te werken bestemming. Voor de deelgebieden fase 3 en 4 was in het bestemmingsplan Laarveld 2009 sprake van een uit te werken bestemming. Dit uitgangspunt is in het bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 3 en 4' niet gewijzigd. De fasering van het uitwerkingsplan volgt de fasering zoals in de bij dit exploitatieplan behorende regels is bepaald.

Voor de deelgebieden 3 en 4 geldt dat die niet eerder kunnen worden gerealiseerd dan nadat de daarop betrekking hebbende uitwerkingsplannen in werking zijn getreden en het exploitatieplan is herzien en bekendgemaakt (zie artikel 6.15 lid 2 Wro). Een uitzondering geldt voor de geluidwerende voorzieningen en het tijdelijke fietspad respectievelijk gelegen binnen de zone “geluidswerende voorziening” en “zone tijdelijk fietspad” zoals aangegeven op de als bijlage 3 bijgevoegde Ruimtegebruikskaart. Deze werken kunnen reeds voorafgaand aan de vaststelling van een uitwerking in uitvoering worden gebracht.

In de bij dit exploitatieplan behorende regels is voorts bepaald dat een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen pas kan worden afgegeven, nadat het bouwrijp maken van de openbare ruimte ten behoeve van een bouwperceel is voltooid. Het gaat hier om de aanleg van de geplande bouwwegen voor een bouwperceel en het aanleggen van openbare riolering met aansluitmogelijkheid voor het bouwperceel (zie hoofdstuk 2 paragraaf 2.3).

3.3 Toelichting kostensoorten art. 6.2.11 h Bro

3.3.1 Inbrengwaarde art. 6.13 lid 1 c 1° Wro

De inbrengwaarde van de binnen het exploitatiegebied gelegen benodigde gronden en niet te handhaven opstallen is voor het Exploitatieplan Laarveld 2009 gebaseerd op een taxatie van april 2009 van de onafhankelijke taxateurs Ing. P.G. Strijbos Adviespraktijk en Rentmeesterskantoor Huntjens. In de voorbereiding van het besluit tot vaststelling van het Exploitatieplan Laarveld 20091e herziening is aan de taxateurs advies gevraagd over de noodzaak om de inbrengwaarde te herzien, dit als gevolg van de inmiddels gewijzigde omstandigheden in onder meer de marktontwikkeling. De taxateurs hebben de gemeente geadviseerd de ramingen van de inbrengwaarde volledig te herzien met uitzondering van de gronden die onderdeel uitmaken van het deelgebied fase 1. Genoemd deelgebied is ten tijde van de 1e herziening van het exploitatieplan nagenoeg geheel gerealiseerd. Voor deelgebied fase 1 wordt in het exploitatieplan uitgegaan van de taxatie, zoals deze is uitgebracht ten behoeve van het oorspronkelijke eerst vastgestelde exploitatieplan Laarveld 2009.

De inbrengwaarde voor de daarvoor in aanmerking komende gronden en opstallen in deelgebied 2 tot en met 4 is door taxateurs bepaald per 1 januari 2016. Op basis van de hertaxatie vindt een herwaardering plaats van de inbrengwaarde voor fase 2, 3 en 4. De inbrengwaarde van de gronden is vastgesteld overeenkomstig toepassing van de artikelen 40b – 40f van de onteigeningswet.

De totale inbreng van gronden (en gebouwen) is in het exploitatieplan Laarveld 2009 gewaardeerd op een totaal bedrag van ruim € 29 miljoen (prijspeil 1-1-2009). De inbreng van gronden en gebouwen van het totale exploitatiegebied (inclusief fase 1) na herwaardering van fase 2, 3 en 4 bedraagt ruim € 21 miljoen (exclusief rente over de periode 2009 – 2016). In bijlage 16 is de ontwikkeling van de inbrengwaarde als gevolg van de hertaxatie per 1-1-2016 uitgewerkt. Op basis van deze hertaxatie vindt per 1-1-2016 een afwaardering plaats van € 13,9 miljoen (inclusief rente).

De lagere waarde van de inbreng van de gronden in de fasen 2, 3 en 4 is uitgebreid toegelicht in het taxatierapport (bijlage 7). Belangrijkste reden zijn de gewijzigde situatie op de woningmarkt en de daarmee samenhangende verlenging van de looptijd van het exploitatieplan.

De eigendomssituatie op 1 januari 2016 is weergegeven op de Kaart eigendom 1e herziening (bijlage 5).

Op basis van een herwaardering van de inbrengwaarde voor fase 2, 3 en 4 inzake de bestemmingsplan Laarveld 2016 fase 1 en 2 en 'Laarveld 2016 fase 3 en 4' komen taxateurs per 1 januari 2016 volgens hun rapport van juni 2016 (bijlage 7) tot de volgende inbrengwaarden, daarbij rekening houdend met het tijdvak van uitvoering van de genoemde fasen.

De taxatiewaarde van 2009 voor de gronden en niet te handhaven gebouwen onderdeel uitmakende van fase 1 blijft ongewijzigd en bedraagt € 9.106.767,- en is ingebracht op 1 januari 2009. De waarde van de gronden en niet te handhaven gebouwen in de deelgebieden fase 2, 3 en 4 bedroeg per 1-1-2009 € 20.009.097,-. Doordat het exploitatiegebied van het Exploitatieplan Laarveld 2009 1e herziening kleiner is dalen genoemde waarden met respectievelijk € 36.500,- en € 607.001,-. Uit de hertaxatie van de gronden en niet te handhaven gebouwen van de deelgebieden fase 2, 3 en 4 per 1 januari 2016 volgt dat de totale inbrengwaarde voor deze gronden/gebouwen neerwaarts wordt bijgesteld naar € 12.279.971,50. In bijlage 16 is een overzicht opgenomen van de waardemutaties over de periode 1-1-2009 tot en met 1-1-2016.

3.4 Kosten werken en werkzaamheden (zie hoofdstuk 2)

De in het gebied uit te voeren werken en werkzaamheden worden in de paragrafen hieronder toegelicht. Per onderdeel wordt getoetst aan de 3 wettelijke criteria:

 

• a. profijt;
• b. toerekenbaarheid;
• c. en proportionaliteit.

Deze toets is vereist om te bepalen of de geraamde kosten voor geheel of gedeeltelijk kostenverhaal via het exploitatieplan in aanmerking komen.

3.4.1 Bouwrijpmaken uitgeefbaar gebied, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte art 6.13.1 b Wro

Omschrijving van werken en werkzaamheden

Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied

Het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied betreft de uit te voeren werkzaamheden zoals opgenomen in hoofdstuk 2 paragraaf 2.1.

Aanleg nutsvoorzieningen

De aanleg van nutsvoorzieningen betreft de uit te voeren werkzaamheden zoals opgenomen in hoofdstuk 2 paragraaf 2.2.

Inrichting openbare ruimte (bouw- en woonrijp maken openbare ruimte)

De inrichting van openbare ruimte betreft de uit te voeren werkzaamheden zoals opgenomen in hoofdstuk 2 paragraaf 2.3.

Voor de uit te voeren werken en werkomschrijving inzake de inrichting van de openbare ruimte, wordt voor de raming van de kosten uitgegaan van de kwaliteitseisen, zoals die zijn opgenomen in de als bijlage 8 bij het exploitatieplan gevoegde Kwaliteitsomschrijving.

De kosten van bouw- en woonrijp maken zijn bijgesteld ten opzichte van de in het exploitatieplan Laarveld 2009 opgenomen exploitatieopzet. In de 1e herziening van het exploitatieplan 2009 zijn de ramingen van de ontwikkeling van deelgebied fase 1 vervangen door de gerealiseerde kosten van de reeds uitgevoerde werken en zijn de ramingen van deelgebied fase 1 (voor zover betrekking op de resterende nog te ontwikkelen delen) en van het te ontwikkelen deelgebied fase 2 gebaseerd op het definitief ontwerp van het stedenbouwkundig plan, zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan. Dit beeldkwaliteitsplan maakt op zijn beurt onderdeel uit van de Kwaliteitsomschrijving (bijlage 8). Voor de berekening van de kosten van de nog uit te werken deelgebieden fasen 3 en 4 is gebruik gemaakt van een normatieve berekening van de aan te leggen openbare ruimte. Voor die deelgebieden is immers anno 2016 nog geen stedenbouwkundige inrichting bekend. De vermindering van het aantal woningen in deze fasen houdt ook een wijziging in van het oppervlak van het openbaar gebied. Minder woningen betekent een ook een daling van het te verharden wegoppervlak. De vrijgekomen ruimte (minder woningen en minder verhard oppervlak) zal worden ingevuld met openbaar groen.

De ramingen van de kosten van de werken en werkzaamheden zijn gebaseerd op marktconforme uitgangspunten waarbij gebruik is gemaakt van het Prijs Kwaliteit Handboek 2014 van Metrum (bijlage 13). De start van de werkzaamheden in fase 2 vindt plaats nadat het bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 1 en 2' in werking is getreden en voorts voldaan is aan de in het exploitatieplan opgenomen regels.

3.4.2 Uitwerking kosten werken en werkzaamheden binnen exploitatiegebied (artikel 6.2.4 b tot en met d Bro)

Hieronder volgt een opsomming van investeringen voor werken en werkzaamheden volgens de kostensoortenlijst (art 6.2.4 Bro) die worden verhaald op de uitgeefbare bouwpercelen in het gebied. In onderstaande tabel 3.3 wordt onderbouwd op welke wijze deze kosten toegerekend worden aan alle uitgeefbare gronden in het exploitatiegebied.

Daarbij geldt dat voor de deelgebieden fasen 1 en 2 een gedetailleerde stedenbouwkundige opzet beschikbaar is en de kosten derhalve ook voor deze fasen gedetailleerd uitgewerkt zijn. Voor de deelgebieden fase 3 en 4 is, nu sprake is een uit te werken bestemming, uitgegaan van een volledig normatief ruimtegebruik gehanteerd en derhalve ook een normatieve civieltechnische kostenraming.

Tabel 3.3

Toetsingscriterium (art. 6.13 lid 6 Wro)	Afweging en beoordeling
Profijt	Ja, er is sprake van nut/noodzaak voor het exploitatiegebied. Onderstaande werkzaamheden zijn noodzakelijk voor de ontwikkeling van het plan Laarveld.
Toerekenbaarheid	Zonder onderstaande werkzaamheden is het niet mogelijk het plan Laarveld te realiseren.
Proportionaliteit	De werken en werkzaamheden zijn volledig ten nutte van (een gedeelte van) het exploitatiegebied. Er zijn geen andere locaties die ook profijt trekken van de opgenomen investeringen, maatregelen en werken. De hieronder opgenomen kostensoorten zijn daarom voor 100% toerekenbaar aan het exploitatiegebied.

Sloop, verwijdering en verplaatsing: het slopen van opstallen in het gebied, het verwijderen van eventuele obstakels, kabels en leidingen en verhardingen. Op grond van artikel 6.2.3. Bro behoren sloopkosten tot de inbrengwaarde.

Bodemsanering: het saneren van gronden in het plangebied om deze gereed te maken voor gebruik conform de aangewezen bestemming/functie ten behoeve van de planvorming.

Grondwerk: algemene werkzaamheden aan de bodem, zoals het egaliseren van het terrein en eventueel grondverzet.

Verharding: het aanbrengen of vervangen van bouwwegen, woonstraten, wijkwegen, parkeerverhardingen, voetpaden en bijzondere voorzieningen zoals rotondes en aansluitingen op bestaande wegen.

Riolering: het aanbrengen van een rioolstelsel met huisaansluitingen en gemalen ten behoeve van de afvoer van afvalwater en overtollig hemelwater. Dit laatste voor zover de bergings- en infiltratievoorzieningen de hoeveelheid neerslag niet meer kunnen verwerken. In tegenstelling tot de situatie bij het vaststellen van het exploitatieplan 2009 worden er in de 1e herziening van het exploitatieplan 2009 geen afzonderlijke bijdragen voor huisaansluitingen in rekening gebracht. Deze wijziging is gebaseerd op de overeenkomstige wijziging in het Grondprijsbeleid van de gemeente Weert.

Waterpartijen/-gangen: de aanleg van technisch water ten behoeve van de hemelwaterberging en afvoer.

Groenvoorzieningen: kosten voor het openbare groen, zowel structuurgroen (parken e.d.) als blokgroen (perken, groen langs verharding, etc.). Het oppervlak van het openbaar groen zal toenemen als gevolg van een vermindering van het benodigd oppervlak voor woningen en wegen.

Nutsvoorzieningen: De kosten van de aanleg van nutsvoorzieningen komen voor rekening van de nutsbedrijven, voor zover het een uitbreiding van deze voorzieningen betreft. Aanpassingen aan het net ten gevolge van aanpassingen van bestaande wegen in het exploitatiegebied zijn in deze post opgenomen.

Openbare verlichting/brandkranen: lichtmasten ten behoeve van de openbare verharding en brandkranen inclusief de daarvoor benodigde leidingnetten.

Kunstwerken: er is een aantal bruggen in het gebied geprojecteerd, daarnaast dient er een geluidswerende voorziening langs de Ringbaan-Noord gerealiseerd te worden om te voldoen aan de wettelijke normen ten aanzien van geluidshinder. Tevens is voorzien in de aanleg van duikers.

Micromilieu: kosten voor straatnaamborden, bankjes, prullenbakken, speeltoestellen, etc.

Voorzieningen voor milieuhygiënische doeleinden en archeologie: ten behoeve van de ontwikkeling van het exploitatiegebied zijn maatregelen getroffen die erop gericht zijn de milieuhinder (in de vorm van stankcirkels) weg te nemen en om daarmee de woonwijk Laarveld ook integraal te kunnen realiseren. Er dient anno 2016 nog een milieumaatregel te worden getroffen, in de vorm van het wegnemen van milieuhinder die gelegen is over deelgebied fase 4. Daarnaast is in deze kostenpost rekening gehouden met eventuele beschermende maatregelen voor archeologische vondsten.

3.4 Aanleg en verbetering bovenwijkse voorzieningen buiten exploitatiegebied (artikel 6.2.4 sub e Bro)

Naast de civieltechnische werkzaamheden in het exploitatiegebied, is er sprake van enkele bovenwijkse voorzieningen, gelegen buiten het exploitatiegebied. De bovenwijkse voorzieningen zoals opgenomen in het exploitatieplan 2009 waren reeds deels opgenomen in het “Meerjareninvesteringsplan bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen”. In het Meerjareninvesteringsplan is op basis van de toetsingscriteria in tabel 3.3 het aandeel bepaald, dat kan worden toegerekend aan het exploitatiegebied Laarveld. Het structuurvisie fase 1-document en Meerjareninvesteringsplan bovenwijkse voorzieningen zijn vastgesteld door de gemeenteraad op 18 maart 2009. Ten aanzien van het exploitatiegebied zijn de volgende voorzieningen opgenomen (tussen de rechte haakjes is de verwijzing aangegeven naar de nummering in het Meerjareninvesteringsplan):

• a. De aansluiting van de Rietstraat op de Eindhovenseweg [3]
• b. Aanpassing kruispunt Ringbaan-Noord/Laarderweg [1]
• c. Aanpassing kruispunt Ringbaan Noord/Wiekendreef [2]
• d. Aanleg turbo-rotonde Eindhovenseweg/Ringbaan Noord [4]
• e. Herinrichting Stationsplein [11]
• f. Spoorse doorsnijdingen, waaronder een nieuwe tunnel in het centrum [14]

In de 1e herziening van het exploitatieplan 2009 is, op basis van de actuele stand van zaken van de ontwikkeling, een nieuwe afweging gemaakt en vindt er een wijziging plaats in de aan het exploitatieplan toe te rekenen bovenwijkse voorzieningen. Deze heroverweging heeft er toe geleid dat de voorzieningen e. en f. zijn vervallen, en dat de voorziening c. is gewijzigd. Voorts is ook de toepassing van de toetsingscriteria in tabel 3.3 geactualiseerd.

Uitgangspunt in de verdeling van de kosten over nieuwe exploitatiegebieden en bestaande wijken is dat de kosten van (aanpassing van) aansluitingen op de Ringbaan-Noord/Eindhovenseweg worden gedragen door de aangesloten wijken c.q. gebieden. Op basis van de omvang van de wijken is een verdeling gemaakt tussen bestaande wijken en nieuwe exploitatiegebieden. Daarna is per investering een kostentoerekening gemaakt tussen het exploitatiegebied Laarveld en de bestaande bebouwing in de omliggende wijken. In tabel 3.4 is een overzicht opgenomen van de bovenwijkse voorzieningen voor zover deze zijn opgenomen in de 1e herziening van het exploitatieplan Laarveld 2009, welk proportioneel aandeel aan het exploitatiegebied is toegerekend en of de voorziening al is gerealiseerd.

Tabel 3.4

	Bovenwijkse voorziening	Aandeel	Gereed
1	De aansluiting van de Rietstraat op de Eindhovenseweg	50%	ja
2	Aanpassing kruispunt Ringbaan-Noord/Laarderweg	30%	ja
3	Aanleg turbo-rotonde Eindhovenseweg/Ringbaan Noord	24%	ja
4	Fietsersbrug over Ringbaan-Noord	50%	nee

De werkzaamheden kunnen beknopt als volgt worden omschreven. De volgorde van bovenstaande nummering is hierbij gehanteerd:

(1) Het plan Laarveld wordt aan de westzijde ontsloten via de Rietstraat/Hushoverweg op de Eindhovenseweg. De voormalige ontsluiting is in 2014/2015 aangepast aan de hoeveelheid te verwerken verkeer. Verder is het mogelijk gemaakt voor het langzaam verkeer, om via een gelijkvloerse oversteek over de Eindhovenseweg de wijk Boshoven te bereiken. Deze bovenwijkse voorziening komt ten goede aan de twee aangrenzende wijken Laarveld en Boshoven. De investering komt voor 50% ten laste van de nieuwe wijk Laarveld en 50% ten laste van de bestaande wijk Boshoven.

(2) Het plan Laarveld wordt aan de oostzijde ontsloten via de Laarderweg op de Ringbaan-Noord.

De voormalige aansluiting was niet geschikt om de toename van het verkeer als gevolg van de nieuwe functies in de wijken Laarveld en het dorp Laar te verwerken. Daarnaast maakt de nieuwe verkeerslichtenregeling onderdeel uit van de groene zone, bedoeld om de doorstroming op de Ringbaan-Noord te garanderen en tegelijkertijd een goede ontsluiting te bieden aan de nieuwe functies aan de noordzijde van de Ringbaan. Het aandeel van Laarveld in deze investering is om die reden opnieuw bepaald op basis van criteria en vastgesteld op 30%.

(3) De autonome toename van het verkeer en de functie-uitbreidingen aan de noordzijde van de stad verhoogt de druk op de rotonde Eindhovenseweg – Ringbaan-Noord. Om die toenemende verkeersdruk te kunnen verwerken is gekozen voor een turborotonde en deze is in 2012 aangelegd. In eerdergenoemde Meerjareninvesteringsprogramma 2009 zijn de kosten hiervan geraamd op € 1,4 miljoen. Deze kosten komen voor 50% ten laste van alle nieuwe ontwikkelingsgebieden aan de noordzijde van Weert. Hiervan is 23,6 % bijgedragen uit het nieuwe woongebied Laarveld. De werkelijke kosten zijn aanmerkelijk hoger, maar dit is vooral een gevolg van de ontwerpwijziging, waarin een fietserstunnel voor de bestaande wijk Boshoven is toegevoegd. De kosten van het 50% aandeel van het oorspronkelijk plan en de extra kosten als gevolg van het nieuwe plan zijn niet aan het exploitatiegebied toegerekend.

(4) Het plan om een gelijkvloerse fietsverbinding te maken tussen de bestaande wijk Molenakker en Laarveld (Kruispunt Ringbaan-Noord/Wiekendreef, zie onder ad c in het in de 2e alinea opgenomen overzicht) is niet doorgezet. In plaats hiervan wordt een fietsersviaduct gerealiseerd om Laarveld (en de bestaande woningen in de wijk Laar) op veilige wijze te verbinden met het centrum en de wijk Molenakker. Omgekeerd zal dit viaduct dienst doen om de bestaande stad te verbinden met het groene achterland en de Weerter bossen. Op basis hiervan worden de kosten verdeeld over het uitbreidingsgebied Laarveld (50%) en de bestaande stad (50%).

De locaties van de voorzieningen 1 t/m 4 zijn op onderstaande kaart aangegeven.

De bovenwijkse voorzieningen genoemd in het exploitatieplan 2009, aangeduid met de letters c., e. en f., worden in de 1e herziening exploitatieplan Laarveld 2009 niet meer toegerekend;

(c.) De aanpassing van het kruispunt Wiekendreef voorziet niet meer in een voetgangersoversteekplaats (zie ook onder 4 fietsersviaduct Laarveld). Deze voorziening voldoet hierdoor niet meer aan het criterium profijt en toerekenbaarheid (zie ook tabel 3.3).

(e.) De verbetering van de veiligheid en de bereikbaarheid in het Stationsgebied wordt na heroverweging van het toetsingscriterium toerekenbaarheid (tabel 3.3) niet meer opgenomen.

(f.) De plannen voor de spoorse doorsnijdingen, die ten tijde van het Exploitatieplan 2009 nog in beeld waren, zijn vervallen.

3.4.4 Plankosten, apparaatskosten en VTH (art. 6.2.4 g, h en j) Bro

De plan- en apparaatskosten (de kosten die gemaakt worden ten behoeve van de planvorming) en VTU (voorbereiding en toezicht op uitvoering) zijn eertijds in het exploitatieplan Laarveld 2009 geraamd op basis van een concept versie van de plankostenscan zoals deze indertijd door VROM werd ontwikkeld.

De uitkomsten van de scan geven een forfaitair maximum aan van de raming van plankosten. De voorlopige raming voor plankosten en VTU bedroeg in 2009 €11,3 mln., gebaseerd op “Testmodel III” van de plankostenscan.

Bij de 1e herziening van het exploitatieplan Laarveld 2009 is gebruik gemaakt van de ontwerp-ministeriele regeling plankosten (artikel 6.2.6 Bro) zoals deze door de toenmalige Minister van Vrom in het voorjaar 2010 voor consultatie is gepubliceerd.

Voor het onderhavige exploitatieplan is de plankostenscan geactualiseerd. Het bedrag komt na actualisatie uit op € 13,2 miljoen. Dit gewijzigde bedrag is voor een deel het gevolg van het gewijzigd model en voorts een gevolg van het de verlenging van de looptijd. De ingevulde formulieren van de plankostenscan zijn als bijlage 10 opgenomen. In de raming van de plankosten en VTU is het forfaitaire bedrag opgenomen.
Mochten er in de definitieve in te voeren ministeriele regeling wijzigingen worden doorgevoerd ten opzichte van de consultatieversie dan wordt bij de een daarop volgende herziening van het exploitatieplan de raming op die onderdelen aangepast.

3.4.5 Overige kosten zoals omschreven in artikel 6.2.4. Bro

Planschade: kosten voortkomend uit eventuele in de toekomst toe te wijzen claims van belanghebbenden, voor schade die opgelopen is door de ruimtelijke planvorming van Laarveld.

Rente: reeds gerealiseerde rentekosten die verbonden zijn aan de gemaakte verhaalbare kosten, verminderd met de overige opbrengsten zoals opgenomen in de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Hieronder vallen onder andere rentekosten voor bouwrijp maken uitgeefbaar gebied, aanleg nutsvoorzieningen, inrichting openbare ruimte, plankosten, planschade en bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen. De rente met betrekking tot de inbrengwaarde van de gronden en gebouwen en de uitgifte van bouwpercelen wordt bijgeschreven op de inbrengwaarde c.q. de opbrengst grondverkopen. Het rentepercentage voor de gerealiseerde kosten en opbrengsten betreft het percentage vastgelegd in de paragraaf financiering van de jaarrekening gemeente Weert van het betreffende jaar. Dit percentage is onder invloed van marktomstandigheden en vastgelegde geldleningen geleidelijk verminderd van 5,5 % (het percentage zoals opgenomen in exploitatieplan Laarveld 2009) naar € 3,25% in 2013. Dit laatstgenoemde percentage geldt ook in de jaren 2014 en 2015. Op basis van het door de gemeenteraad genomen besluit op 29 september 2016 en rekening houdend met de wijziging per 1 januari 2016 van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is het disconteringsvoetpercentage voor de toekomstige kasstromen bepaald op 3,25% per jaar.

Niet compensabele en/of aftrekbare BTW: alle BTW-kosten kunnen in principe worden verrekend met de fiscus voor wat betreft het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied en met het BTW-compensatiefonds voor wat betreft de openbare ruimte. BTW die samenhangt met vrijgestelde prestaties kan echter niet worden verrekend en vormt een kostenpost in de grondexploitatie. Er is geen rekening mee gehouden dat de gemeente te maken krijgt met niet-compensabele en/of niet-aftrekbare btw.

3.5 Opbrengsten

De opbrengsten in de exploitatieopzet van het exploitatieplan dienen te worden geraamd met inachtneming van artikel 6.2.7 Bro. Daarbij geldt de fictie, dat de gemeente fungeert als enige grondexploitant in het exploitatiegebied. De grondexploitatieopbrengsten bestaan uit opbrengsten via (fictieve) gemeentelijke uitgifte (verkoop) van bouwrijpe gronden. Daarnaast zijn er bijdragen vanuit subsidies (FES-subsidie voor bodemsanering: Fonds Economische Structuurversterking).  

3.5.1 Gronduitgifte woningbouw

In het Exploitatieplan Laarveld 2009 was gerekend met een totaal uitgeefbare oppervlakte van 367.690 m2 met de bestemming wonen waar deels maatschappelijke dienstverlening is toegestaan. In het bestemmingsplan Laarveld 2009 was voor een deel van het gebied met een uit te werken woonbestemming een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de bestemming “Maatschappelijk” met de aanduiding “Onderwijs”. De wijzigingsbevoegdheid is in de nieuwe bestemmingsplannen vervallen, omdat er geen behoefte meer is aan een nieuwe school in Laarveld. Er is gekozen voor

vernieuwbouw van de bestaande school in Laar (buiten het exploitatiegebied).

De woningbouwplanning is bijgesteld en dit heeft invloed op de uitgeefbare oppervlakte. In de Structuurvisie Weert 2025, die in december 2013 door de raad is vastgesteld, is aangekondigd dat de planvoorraad voor de gemeente Weert moet worden teruggedrongen van 2.000 (planvoorraad per 1-1-2014) naar 1.200 (in 2025). Hiervan worden plannen voor 400 woningen geschrapt in de periode 2014 t/m 2017. Op 26 november 2014 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg vastgesteld. In het 4e kwartaal 2014 is ook in alle overige Midden-Limburgse gemeenten de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving vastgesteld. Een van de speerpunten uit deze structuurvisie is het terugdringen van de planvoorraad. Hiertoe is een zeefmodel ontwikkeld. Uitwerking ligt bij de afzonderlijke gemeenten. Voor Weert betekent dit dat de planvoorraad verder moet worden teruggebracht dan in de gemeentelijke Structuurvisie is vastgelegd, namelijk naar 900 woningen (in 2023) en dat er plannen voor in totaal 455 woningen moeten worden geschrapt op de korte termijn (2014 t/m 2017).

Op 17 mei 2016 heeft het college van burgemeester en wethouders ingestemd met de beleidsregel uitwerking Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg – deelaspect terugdringen planvoorraad. In deze Beleidsregel is van alle plannen aangegeven tot welke categorie ze behoren, zulks na toepassing van het zeefmodel zoals opgenomen in de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg. Het 'groene' bakje bestaat uit plannen voor netto 415 woningen die op korte termijn worden gerealiseerd (periode 2016-2017). Het 'oranje' bakje bestaat uit netto 578 woningen. Deze plannen worden vanaf 2018 gerealiseerd. Dit aantal dient nog (beperkt) te worden teruggebracht, zulks afhankelijk van de herijking van de Structuurvisie, waarmee in 2017 wordt gestart en die in 2018 in moet gaan. De hoeveelheid woningen waarmee het oranje bakje dient te worden teruggebracht is mede afhankelijk van de prognoses in 2017. Tenslotte is een 'rood' bakje geformeerd. Dit zijn plannen die laag scoren en die vervallen. Dit bakje omvat plannen voor 734 woningen. Het schrappen van deze plannen gebeurt middels de herziening van bestemmingsplannen. Hiertoe is eerder al een plan van aanpak herziening bestemmingsplannen vastgesteld. Per 1-1-2016 zijn reeds plannen voor 246 woningen geschrapt. De desbetreffende bestemmingsplannen zijn in 2014 en 2015 herzien.

In de bestemmingsplannen 'Laarveld 2016 fase 1 en 2' en 'Laarveld 2016 fase 3 en 4' is het aantal te bouwen woningen met 100 verminderd ten opzichte van het bestemmingsplan Laarveld 2009 en met 129 ten opzichte van de in de woningbouwprogrammering gehanteerde aantallen. De woningbouwprogrammering en het bestemmingsplan zijn daarmee gelijk getrokken.

Een definitieve inrichting heeft enkel plaatsgevonden voor de deelgebieden fasen 1 en 2 van het plan, voor de overige deelgebieden fasen (3 en 4) is er gerekend met een normatieve en daarmee globale invulling van het gebied, nu daar sprake is van een uit te werken bestemming Wonen. Een herziening c.q. nadere detaillering van de thans voor deze fases berekende kosten en opbrengsten zal plaatsvinden gelijktijdig met het in procedure brengen van deze uitwerkingsplannen en een daaraan verbonden herziening van het exploitatieplan (artikel 6.15 lid 2 Wro).

De raming van de uitgifteopbrengsten voor woningbouw is gebaseerd op het gemeentelijk grondprijsbeleid. De prijzen voor bouwgrond voor woningbouw worden jaarlijks door de gemeenteraad vastgesteld, voor het laatst op 16 december 2015. Er is sprake van marktconform vastgestelde uitgifteprijzen. Vanaf 2011 past de gemeente Weert een differentiatie toe op de gronduitgifteprijzen. De prijzen gehanteerd in het Exploitatieplan Laarveld 2009 zijn daarom niet één op één vergelijkbaar met de uitgifteprijzen zoals gehanteerd in het Exploitatieplan Laarveld 2009 1e herziening, anno 2016. Om te komen tot marktconforme prijzen wordt jaarlijks onderzoek verricht naar gerealiseerde verkoopprijzen van bestaande woningen, waarna middels de residuele methode een grondprijs per project en per woningcategorie wordt bepaald. De gemeente Weert maakt daarbij onderscheid naar bouwpercelen voor vrijstaande woningen (o.a. voor particulier opdrachtgeverschap), tweekappers, rijwoningen en sociale huurwoningen.

De volgende uitgiftecategorieën zijn gehanteerd in het exploitatieplan Laarveld 2009, met bijbehorende uitgifteprijzen (prijspeil 1-1-2009):

Tabel 3.5

	Prijs per m² excl. BTW	Prijs per m² VON (+20%)
Particulier opdrachtgeverschap (vrije sector particulier)	€233,33	€280,-
Vrije sector projectmatig (grondgebonden)	€233,33	€280,-
Vrije sector projectmatig (gestapeld)	25% grondquote van VON-prijs ex. BTW	25% grondquote van VON-prijs
Sociale koopwoningen (starterswoningen)	€150,-	€180,-
Sociale huurwoningen (begeleid wonen)	€129,17	€155,-
Sociale koopwoningen (chalets)	€150,-	€180,-
Sociale huurwoningen (appartementen In het wozoco)	€16.146,- (per woning)	€19.375,-
Sociale huurwoningen (groepswoningen woonzorg in WoZoCo)	€191,34	€227,70

In de 1e herziening van het exploitatieplan Laarveld 2009 wordt gerekend met de grondprijzen uit de Grondprijsbrief 2016 (prijspeil 1-1-2016). Gerekend wordt met prijzen per m² voor een basis bouwperceel en voor de bouwpercelen waarvan de oppervlakte groter is, vindt een verlaging van de m² prijs plaats overeenkomstig onderstaande tabel 3.6.

Tabel 3.6

Woningtype	Basis bouwperceel Oppervlak in m²	Cat. 1: 75% Oppervlak in m²	Cat. 2: 50% Oppervlak in m²	Cat. 3: 25% Oppervlak in m²
Rijwoning	175	> 175	n.v.t.	n.v.t.
Tweekapper	300	301-500	> 500	n.v.t.
Vrijstaand	400	401-700	701-1.200	> 1.200

Bovenstaande tabel 3.6 laat per woningtype een indeling in 4 prijscategorieën zien:

In de eerste oppervlaktecategorie (basis bouwperceel) wordt de grondprijs voor 100% doorgerekend. De vierkante meters grond die in de eerste staffel vallen worden voor 75% van de grondprijs meegerekend, gevolgd door 50% in de volgende categorie en, indien van toepassing, aansluitend gevolgd door een doorrekening van 25% van de grondprijs in de laatste categorie.

In onderstaande tabel 3.7 zijn de prijzen weergegeven zoals deze in het Exploitatieplan 2009 1e herziening zijn verwerkt.

Tabel 3.7

Woningcategorie	Prijs per m² basisbouwperceel) (excl. BTW)	Prijs fase 2, 3 en 4 na staffeling (excl. BTW)
Vrijstaand standaard bouwperceel	€ 233,88	€ 213,06
Tweekappers	€ 210,74	€ 207,85
Rijwoningen	€ 264,46	€ 257,70
Grondgebonden Sociale huur beneden aftoppingsgrens	€ 138,02	€ 138,02
Grondgebonden Sociale huur beneden liberalisatiegrens	€ 160,33	€ 160,33
Meergezins Sociale huur beneden aftoppingsgrens	€ 17.205,79(per woning)	€ 17.205,79(per woning)
Meergezins Sociale huur beneden liberalisatiegrens	€ 20.055,37(per woning)	€ 20.055,37(per woning)

Kaart toelichting ruimte-indeling fase 1 en 2 1e herziening

Ter illustratie is op bovenstaande kaart weergegeven op welke gronden in fasen 1 en 2 de onderscheiden uitgifteprijzen van toepassing zijn (zie tevens bijlage 15). Daarbij geldt dat enkel voor fase 1 en 2 kan worden uitgegaan van een gedetailleerde indeling naar bouwpercelen, voor de overige fasen wordt dit in de toekomst nader uitgewerkt. De uitgifteprijzen hebben betrekking op de prijspeildatum 1 januari 2016. Grondprijzen worden periodiek/jaarlijks aangepast op basis van nieuw vastgestelde grondprijsbrieven.

De op bijlage 15 Kaart toelichting ruimte-indeling 1e herziening (zie tevens bovenstaande kaart), aangegeven indeling naar uitgiftecategorieën is bepalend voor de wijze van omslag van de verhaalbare kosten (artikel 6.18 Wro). De bijlage is, voor de toepassing van de uitgifteprijzen, echter niet bindend van karakter. Het is aan de eigenaar/verkoper om zelf de uitgifteprijs te bepalen.

Deelgebied fase 1

In het Exploitatieplan Laarveld 2009 is voor deelgebied fase 1 uitgegaan van de volgende oppervlakten en indeling naar uitgiftecategorieën:

Tabel 3.8

Uitgeefbaar gebied
Aantal woningen	Woningcategorie	Oppervlakte
91	Particulier opdrachtgeverschap (vrije sector particulier)	56.004 m²
64	Overig (vrije sector projectbouw)	17.017 m²
11	Sociale koop (starterswoningen)	1.656 m²
6	Sociale huur (chalets)	1.145 m²
79+36	Sociale huur (wozoco)	13.321 m²
2	Sociale huur (begeleid wonen)	1.545 m²
Totaal 289

Vrije sector projectbouw betreft in fase 1 enkel grondgebonden woningen.

In de 1e herziening exploitatieplan 2009 is op enkele onderdelen van de indeling naar uitgeefbaar gebied sprake van aanpassingen/bijstellingen.

Deze bijstellingen voor de inmiddels grotendeels gerealiseerde fase 1 kunnen als volgt worden toegelicht:

Tabel 3.9

Uitgeefbaar gebied
Exploitatieplan Laarveld 2009	Exploitatieplan Laarveld 2009, 1e herziening
Woningcategorieën	Aantal woningen	Oppervlakte	Reeds uitgegeven	Nog uit te geven	Oppervlakte
Particulier opdrachtgeverschap (PO)	91	56.004 m²	76	10	51.010 m²
Overig (vrije sector projectbouw)	64	17.017 m²	60	10	20.406 m²
Sociale koop (starterswoningen)	11	1.656 m²	11	0	1.713 m²
Sociale huur (chalets)	6	1.145 m²	6	0	1.145 m²
Sociale huur (wozoco)	79+36	13.321 m²	81+31	0	13.321 m²
Sociale huur (begeleid wonen)	2	1.545 m²	0	0	0
Totaal	289	90.688 m²	265	20	87.595 m²

Deelgebied fase 2

Voor deelgebied fase 2 zijn, op basis van het bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 1 en 2' , de volgende uitgeefbare gronden opgenomen:

Tabel 3.10

Uitgeefbaar gebied
Aantal woningen	Woningcategorie	Oppervlakte
76	Particulier opdrachtgeverschap (vrije sector particulier)	42.668 m²
40	Overig (vrije sector projectbouw, 2 kappers)	10.990 m²
22	Overig (vrije sector projectbouw, vrijstaand geschakeld)	7.816 m²
12	Sociale koopwoningen (rijwoningen)	2.367 m²
150	Totaal	63.841 m²

Aangezien in deelgebied 1 ruim 41% van de woningen in de sociale huursector is gerealiseerd, zijn in deelgebied 2 geen sociale huurwoningen opgenomen.

In deelgebied fase 1 is een gebied van 13.321 m² uitgegeven voor de realisatie van een woon-zorgcomplex. Dit woon-zorgcomplex bestaat uit 81 zelfstandige woonruimten (appartementen) in de sociale huursector voor mensen met een beperking en 3 groepswoningen met een capaciteit van 31 onzelfstandige woonruimten ten behoeve van psychogeriatrische patiënten. Deze laatste categorie zijn maatschappelijke voorzieningen. De genoemde woningaantallen zijn opgenomen in bovenstaande tabellen bij deelgebied fase 1.

3.5.2 Programma deelgebieden 3 en 4

De deelgebieden 3 en 4 zijn gelegen binnen een uit te werken woonbestemming. Dit betekent dat het ruimtegebruik in het uitwerkingsgebied van de deelgebieden 3 en 4 (zie bijlage 3 Ruimtegebruikskaart) normatief is bepaald. De ruimteverdeling in deelgebied 2 is uitgangspunt voor de bepaling van het aantal vierkante meters openbaar en uitgeefbaar gebied. Omdat het aantal woningen in de deelgebieden 3 en 4 in verhouding tot deelgebied 2 lager is, is in deelgebied 3 en 4 rekening gehouden met een grotere oppervlakte van openbare ruimte voor groen en water. De normatieve verdeling van het ruimtegebruik is nodig om ook voor de deelgebieden 3 en 4 opbrengsten en investeringen te kunnen bepalen. Deze berekeningen vormen de basis voor de toerekening zoals genoemd in paragraaf 3.9: uitgegaan is van de volgende normatieve ruimtegebruiksindeling:

Tabel 3.11

De functies die onder “Structuur groen” en “Structuur infra” vallen betreffen de aanleg van openbare ruimte met een zogenaamde wijkfunctie. Daaronder vallen onder meer de wijkontsluitingswegen, de geluidswerende voorziening en het aangrenzende groen en water.

De precieze situering van de in de deelgebieden fasen 3 en 4 te projecteren openbare ruimte en uitgeefbaar gebied is daarmee nog niet bekend. Deze detaillering zal volgen zodra een uitwerkingsplan met bijbehorende herziening van het exploitatieplan is vastgesteld.

Op basis van het gemeentelijke woningbouwbeleid is in het bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 3 en 4' een bepaling opgenomen dat minimaal 11% en maximaal 22% van deze te bouwen woningen zal bestaan uit sociale huurwoningen, minimaal 5% en maximaal 10% van deze te bouwen woningen zal bestaan uit sociale koopwoningen en minimaal 30% en maximaal 40% van deze te bouwen woningen in particulier opdrachtgeverschap zal worden ontwikkeld.

Als totaal voor de deelgebieden 3 en 4 is het volgende woningbouwprogramma met in totaal maximaal 360 woningen voorzien. Uitgaande van dit maximum leidt dit tot het volgende programmatische uitgangspunt:

Particulier opdrachtgeverschap (vrije sector particulier): 108-144 stuks

Vrije sector projectmatig grondgebonden: 111-194 stuks

Sociale koopwoningen (starterswoningen): 18-36 stuks

Sociale huurwoningen: 40-79 stuks

Dit programma is voor het voorliggende exploitatieplan evenredig verdeeld over de grondeigendommen in deelgebied 3 en 4. Daarbij wordt uitgegaan van hiernavolgende normatieve programma:

Tabel 3.12

3.5.3 Resumé bouwpercelen per categorie

In artikel 9 van de Regels zijn regels gesteld over het aantal en de situering van sociale huur- en koopwoningen alsmede regels over woningen voor particulier opdrachtgeverschap. Voor het gebied dat in het bestemmingsplan een directe (niet uit te werken) bestemming heeft, zijn de woningbouwcategorieën aangegeven op de Kaart ruimtegebruik en fasering (bijlage 3).

In deelgebied fase 1 is de stand van zaken per ultimo 2015:

Tabel 3.13

Met de aanpassing van het exploitatieplan wordt het anno 2016 nog te ontwikkelen gedeelte van deelgebied fase 1 zoals onderstaand aangepast en worden voor deelgebied fase 2 de onderstaande aantallen/categorieën opgenomen:

Tabel 3.14

planning	totaal	particulier opdrachtgever- schap	overig (projectbouw)	sociale koop	sociale huur
Fase 1	20	10	10	-	-
Fase 2	150	76	62	12	-
Fase 3	120	42	52	8	18
Fase 4	240	70	116	16	38

De precieze situering van de in de deelgebieden fasen 3 en 4 te bouwen woningen is nog niet bekend. Er is in de exploitatieopzet gerekend met een normatieve verdeling van 360 woningen over de deelgebieden fasen 3 en 4 dit gezien het in het bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 3 en 4' gehanteerde maximum aantal woningen van eveneens 360. Daarbij is de verdeling in categorieën aangehouden zoals vermeld in paragraaf 3.5.2.

3.5.4 Bijdragen en overige opbrengsten

De volgende bijdragen en overige opbrengsten zijn in de exploitatieplanberekening opgenomen:

• Bijdrage vanuit de FES-gelden (Fonds Economische Structuurversterking) ter hoogte van 60% van de begrote saneringskosten. Het betreft hier kosten van bodemsanering.
• Optierente bouwpercelen: aan de kopende partij wordt rente in rekening gebracht indien levering van het bouwperceel plaatsvindt na 4 maanden na het sluiten van de koopovereenkomst.
• Opbrengsten uit de verkopen van grondstroken

3.6 Kaart ruimtegebruik en fasering, analyse

Via de Kaart ruimtegebruik en fasering (bijlage 3) wordt duidelijk gemaakt met welke toekomstige uitvoering van de bestemming de eigenaren in het plan te maken krijgen. Hiervan kan onder meer worden afgeleid wat het te verwachten opbrengstpotentieel is.

De deelgebieden 3 en 4 zijn nog niet uitgewerkt. In onderstaande ruimteverdeling is voor deze deelgebieden gebruik gemaakt van het normatief aantal vierkante meters, zoals dit ook is gehanteerd bij de berekening van de te maken kosten en opbrengsten.

De resultaten van het ruimtegebruik zijn als volgt:

Tabel 3.15

In het exploitatiegebied is sprake van diverse eigendommen van derden waarvoor geen (anterieure) overeenkomst over grondexploitatie is gesloten. De toepassing van het exploitatieplan maakt dat bij verlening van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen aan die vergunning een financieel voorschrift in de vorm van een exploitatiebijdrage wordt verbonden, tenzij bij de indiening van de vergunningaanvraag blijkt dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd danwel tevoren de exploitatiebijdrage met de gemeente overeengekomen en verzekerd is. Deze exploitatiebijdrage wordt bepaald op basis van de huidige eigendommen van de eigenaar en de in het exploitatiegebied vastgelegde ruimtegebruik in het gebied. Hieronder volgt een opsomming van de huidige eigenaren in deelgebieden 1 t/m 4 en de functies die geprojecteerd zijn op de gronden van deze eigenaren. Zie tevens bijlage 12.

Tabel 3.16

Oppervlaktes weergegeven in m²

In de fasen 3 en 4 is, gelet op de uit te werken bestemming, sprake van een globaal en normatief programma. De daaruit voortvloeiende gevolgen voor een specifieke eigenaar kennen daarmee dan ook een voorlopig en globaal karakter. Nu sprake is van een uit te werken bestemming kan voor die gronden ook geen omgevingsvergunning voor het bouwen worden verleend. Zoals bepaald in artikel 6.15 lid 2 Wro dient het exploitatieplan te worden herzien zodra een uitwerkingsplan ter visie wordt gebracht. Op dat moment wordt middels het uitwerkingsplan de detaillering van bestemmingen en programma naar eigendommen ook vastgelegd. Om een juiste exploitatiebijdrage voor de eigenaren in deelgebieden 3 en 4 te bepalen is er daarom voor gekozen het programma van de deelgebieden naar rato van het aantal vierkante meter in het uitwerkingsgebied (zie tabel 3.11) over alle eigenaren te verdelen. In paragraaf 3.9 wordt hier nader op ingegaan.

3.7 Overzicht verhaalbare kosten en opbrengsten

Zoals beschreven in paragraaf 3.4 worden alle investeringen per kostensoort en uitgezet in de tijd weergegeven. Hetzelfde geldt voor de opbrengsten. In onderstaand overzicht worden de investeringen en opbrengsten weergegeven. Een uitgebreid overzicht, gespecificeerd in de tijd, is opgenomen in bijlage 11.

Tabel 3.17

Op basis van bovenstaande investeringen en opbrengsten wordt eerst de omvang van de verhaalbare kosten bepaald en vervolgens, daarvan afgeleid, de bijdrage per eigenaar bepaald.

3.8 Macro aftopping: totale kosten versus totale opbrengsten (art 6.16 Wro)

De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro). Als de totale kosten, na aftrek van subsidies en bijdragen van derden, hoger zijn dan de geraamde opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de opbrengsten uit gronduitgifte.

Dit wordt de macroaftopping genoemd. Voor dit plan luidt de toets aan de macroaftopping als volgt:

Tabel 3.18

Uit het overzicht volgt dat de totale verhaalbare kosten ad € 66.227.452,32 hoger zijn dan de totale opbrengsten uit uitgifte (ad €55.079.174,32). Het gevolg is dat de omvang van het kostenverhaal uitkomt op een bedrag van €55.079.174,32.

In het exploitatieplan Laarveld 2009 waren de toen geraamde verhaalbare kosten (€ 70,5 miljoen) lager dan de geraamde opbrengsten uit de uitgifte van bouwpercelen (71,8 miljoen). In de 1e Herziening van het exploitatieplan 2009 zijn de netto verhaalbare kosten gedaald naar € 65,3 miljoen. Belangrijkste daling betreft de aanpassing van de inbrengwaarde voor de deelgebieden 2,3 en 4 per 1-1-2016. Ook wordt zichtbaar dat anno 2016 de gerealiseerde en geraamde opbrengsten nog sterker zijn gedaald (€ 55,1 miljoen). Belangrijkste redenen zijn de vermindering van het aantal te realiseren woningen, de daling van de uitgifteprijzen en het verder in de tijd faseren van de opbrengsten.

In verband met de macro-aftopping kunnen niet langer alle kosten verhaald worden op de eigenaren in het exploitatiegebied. Dit betekent dat het nadelig resultaat zoals gepresenteerd in tabel 3.17 dient te worden gedekt uit gemeentelijke middelen. Omdat ook de interne gemeentelijke grondexploitatie Laarveld (niet zijnde de juridische exploitatieopzet van het exploitatieplan) met een tekort te kampen heeft is een voorziening getroffen per 1-1-2016 ter waarde van € 14,6 miljoen. Deze voorziening volstaat daarmee om het tekort van het exploitatieplan te dekken.

3.9 De omslag van de kosten en de exploitatiebijdrage per grondeigenaar (art. 6.18 Wro en 6.2.11 Bro)

In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de omslag van de kosten naar de eigenaren in het gebied dient plaats te vinden. Daarbij is bepaald dat:

• Uitgifte categorieën worden vastgesteld

• Per uitgiftecategorie een basiseenheid wordt vastgesteld

• Er uitgiftecategorie een gewichtsfactor wordt vastgesteld

• Door vermenigvuldiging van het aantal basiseenheden met de gewichtsfactoren, rekening houdende met spreiding in de tijd, het aantal gewogen eenheden wordt vastgesteld

• Een tarief per gewogen eenheid wordt vastgesteld

Op basis van het in paragraaf 3.6 gepresenteerde ruimtegebruik en verdere uiteenzetting van de exploitatie in de paragrafen 3.8 en 3.9 is de exploitatiebijdrage voor de eigenaren in deelgebied 1 en 2 afgeleid van het ruimtegebruik, zoals vastgelegd in bijlage 3. Het ruimtegebruik in de deelgebieden 3 en 4 is grotendeels nog een uitwerkingsgebied. In tabel 3.11 is de normatieve berekening van het ruimtegebruik van de deelgebieden 3 en 4 opgenomen. Deze normatief bepaalde vierkante meters zijn gebruikt om de exploitatiebijdragen van de deelgebieden 3 en 4 te kunnen bepalen. Pas als voor deze deelgebieden de uitwerkingsplannen met bijbehorende herziening van het exploitatieplan zijn vastgesteld ontstaat een gedetailleerd beeld van de exploitatiebijdragen voor de eigenaren in deze beide deelgebieden. In tabel 3.19 worden de exploitatiebijdragen per eigenaar weergegeven.

Tabel 3.19

Toelichting tabel 3.19

Bepalend voor de hoogte van de exploitatiebijdrage zijn:

• a. het aantal vierkante meters uitgeefbaar gebied (kolom 3)
• b. het daarop gesitueerde programma (aantal bouwpercelen en type woning). Voor de deelgebieden 3 en 4 is dit programma nog niet bekend, zodat voor deze fasen is uitgegaan van een gemiddelde grootte van het bouwperceel en een gemiddelde prijs per vierkante meter. Meer informatie over uitgangspunten en aannames om te komen tot een gemiddeld bouwperceel is opgenomen in bijlage 17.2.
• c. en het jaar waarin dit programma kan worden gerealiseerd. Voor de deelgebieden fase 3 en 4 is uitgegaan van een gemiddelde spreiding van het programma over de jaren, die betrekking hebben op de fase 3 en 4. Om ook het jaar van realiseren te kunnen wegen wordt voor het oprenten naar 1-1-2016 het rentepercentage gehanteerd en voor het terugrekenen naar 1-1-2016 het disconteringspercentage (zie ook tabel 3.1).

De factoren 2 en 3 worden uitgedrukt in gewogen basiseenheden (kolom 4). Eén basiseenheid vertegenwoordigt een opbrengst van afgerond € 18.057,- (zie bijlage 17.2: berekening te verhalen per eenheid).

Door de opbrengst per basiseenheid te vermenigvuldigen met het aantal basiseenheden wordt bepaald welk aandeel in de verhaalbare kosten wordt toegerekend aan de betreffende eigenaren in het exploitatieplan (kolom 5).

Na bepaling exploitatiebijdrage worden de inbrengwaardes van het (normatieve) uitgeefbare gebied in mindering gebracht (kolom 6). De inbrengwaarde van de ondergrond van openbare ruimte is daarin niet begrepen.

Hierna resteert het netto te betalen bedrag als financiële voorwaarde bij de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Deze exploitatiebijdrage is dan bepaald op de netto-contante waarde per 1 januari 2016 en wordt vanaf dat moment verhoogd tegen een rentepercentage van 3,25% per jaar.

In bijlage 17.1 is in drie stappen uitgewerkt hoe deze basiseenheden zijn bepaald:

• d. In stap 1 wordt het aantal woningen (795) per deelgebied (fase) en uitgiftecategorie weergegeven. Voorts worden de (gemiddelde) prijs per vierkante meter, het (gemiddeld) oppervlak van het bouwperceel en het aantal bouwpercelen in de tijd uitgezet.
• e. In stap 2 worden de gerealiseerde bouwpercelen met de percentages genoemd in tabel 3.1 opgerent naar 1-1-2016. De nog te realiseren bouwpercelen worden teruggerekend naar 1-1-2016 eveneens met het percentage genoemd in tabel 3.1. Het totaal aantal bouwpercelen contant gemaakt naar 1-1-2016 komt daarmee op 749.
• f. In stap 3 worden per uitgiftecategorie en per jaar de contant gemaakte aantallen (stap 2) vermenigvuldigd met de prijs en het oppervlak (stap 1). Daarna wordt de prijs per bouwperceel bepaald (laatste kolom). De laagste prijs per bouwperceel (€ 18.057) is de basiseenheid. Per uitgiftecategorie wordt de wegingsfactor bepaald, waarna het aantal gewogen eenheden kan worden bepaald door het aantal woningen te vermenigvuldigen met de wegingsfactor.

In bijlage 17.2 zijn per uitgiftecategorie en per eigenaar de uitgifteprijs, de gewichtsfactor, het programma en de gewogen eenheden weergegeven. Verder kan worden herleid hoe het te verhalen bedrag per eenheid is bepaald.

In bijlage 17.3 is het overzicht van het aantal gewogen eenheden per eigenaar gefaseerd in de tijd.

In bijlage 12 is een overzicht opgenomen van de diverse eigenaren en de berekende exploitatiebijdrage voor desbetreffende eigenaren.

Er wordt geen financiële voorwaarde aan een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen verbonden voor die gronden, waarvoor geldt dat het kostenverhaal ten tijde van de indiening van de vergunningaanvraag anderszins is verzekerd dan wel voorafgaand aan de indiening van de vergunningaanvraag een exploitatiebijdrage met de gemeente is overeengekomen en verzekerd. Bijvoorbeeld wanneer er een bouwperceel van de gemeente wordt gekocht of wanneer er sprake is van een eerder met de gemeente gesloten overeenkomst over de grondexploitatie.

3.10 Vaststelling en actualisatie/jaarlijkse herziening en eindafrekening (art. 6.15 en 6.20 Wro)

Ingevolge artikel 6.15 lid Wro dient een exploitatieplan tenminste eenmaal per jaar te worden herzien. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen herzieningen die louter betrekking hebben op niet-structurele onderdelen en andere herzieningen. In 2016 is het exploitatieplan Laarveld 2009 herzien, welk herzieningsbesluit het karakter heeft van een herziening van structurele onderdelen. Een en ander maakt dat het ontwerp-herzieningsbesluit op grond van een uniforme openbare voorbereidingsprocedure ter visie wordt gelegd. Het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan is een voor beroep vatbaar besluit.

Eindafrekening van het exploitatieplan dient binnen 3 maanden te geschieden nadat alle werken en werkzaamheden voor het totale exploitatiegebied zijn uitgevoerd. De gemeenteraad stelt dan een eindafrekening vast van het Exploitatieplan (zie artikel 6.20 lid 1 Grondexploitatiewet) en doet de eindafrekening plaats vinden zoals bedoeld en omschreven in artikel 6.20 lid 2 van de Grondexploitatiewet. In afwijking van het bepaalde, in de vorige volzin, kan een houder van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen, die de exploitatiebijdrage heeft voldaan als financiële voorwaarde bij de vergunning, verzoeken om een eindafrekening zodra 90% van de begrote kosten zijn gerealiseerd.

Ingevolge artikel 6.2.8 Bro wordt vermeld dat per 1-1-2016 75% van de geraamde kosten zijn gerealiseerd. In dat percentage is rekening gehouden met de gehele inbrengwaarde van het exploitatiegebied. Wordt de inbrengwaarde buiten beschouwing gelaten, dan bedraagt het percentage gerealiseerde kosten 38% van de totale kosten (ncw-1-1-2016).

Tabel 3.20

Hoofdstuk 4 Toelichting op de regels

4.1 Inleiding en begrippen

Inleiding

De realisatie van de wijk Laarveld omvat maximaal 801 woningen met bijbehorende openbare ruimte. Het bestemmingsplan Laarveld 2009 met bijbehorend exploitatieplan zijn vastgesteld bij raadsbesluit van 23 september 2009 en onherroepelijk in werking getreden op 13 april 2011.

De realisatie van het deelgebied fase 1, ter grootte van circa 289 woningen, heeft voor het overgrote deel plaatsgevonden in de periode 2009-2016. Dit deelgebied is ten tijde van de vaststelling van het besluit tot 1e herziening van het exploitatieplan nagenoeg geheel gerealiseerd. Ook de daartoe benodigde openbare ruimte is inmiddels in dat deelgebied aangelegd.

Voor de deelgebieden fase 2 tot en met 4 gold er ingevolge het bestemmingsplan Laarveld 2009 een uit te werken woonbestemming. In 2016 zijn voor het bestemmingsplangebied twee partiële herzieningen van het bestemmingsplan Laarveld 2009 in procedure gebracht:

• Het bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 1 en 2' . Ingevolge dit bestemmingsplan is voor deelgebied fase 1 sprake van een conserverende bestemmingsregeling. Voor het deelgebied fase 2 is, in plaats van te opteren voor een uitwerking van het bestemmingsplan, gekozen voor een bestemmingsplanherziening, waarbij een directe bouwtitel is ontstaan voor de gronden in deelgebied fase 2.
• Het bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 3 en 4' . Ingevolge dit bestemmingsplan is de voor de deelgebieden fase 3 en 4 geldende uit te werken woonbestemming gewijzigd gehandhaafd. De belangrijkste redenen om het bestemmingsplan te herzien zijn dat het aantal te bouwen woningen met 100 is verminderd, de wijzigingsbevoegdheid voor de bouw van een school is vervallen, de bestaande woning Laarderweg 35 alsmede een bestaande volkstuin aan de Rietstraat naast nummer 16 positief (conserverend) worden bestemd.

Gelijktijdig met de procedure van de beide bestemmingsplannen is het exploitatieplan Laarveld 2009 herzien. Er is sprake van een lopende grondexploitatie, waarvan het deelgebied fase 1 grotendeels is gerealiseerd. Deze lopende grondexploitatie behoeft actualisatie, zowel waar het gaat om de exploitatieopzet als waar het gaat om de regels. Onderdeel van die 1e herziening is dat daardoor ook de kaarten en de toelichting zijn aangepast.

Ook de invloed van de economische crisis geeft aanleiding tot herziening van het exploitatieplan. Als gevolg van de crisis is er sprake van een vertraging in het tempo van de gebiedsontwikkeling.

Gelet op deze situatie is het noodzakelijk eisen en regels te stellen c.q. bestaande regels aan te scherpen, zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 1 en 2 Wro, voor de volgende onderwerpen:

• a. de fasering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte per deelgebied;
• b. de fasering van de verlening van omgevingsvergunningen per deelgebied;
• c. koppelingen tussen de uitvoering van werken en werkzaamheden voor de inrichting openbare ruimte en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van gebouwen;
• d. regels over ruimtegebruik, waarbij het gaat om het onderscheid openbare ruimte en uitgeefbaar gebied, en binnen de openbare ruimte onderscheiden naar de functies groen/water, verharding, structuurgroen en structuurinfra;
• e. eisen aan de kwaliteit van de uit te voeren werken en werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte;
• f. regels over de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte;
• g. regels over de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan (aangewezen woningbouwcategorieën sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap);
• h. verbodsbepalingen omtrent de onderwerpen a tot en met g;
• i. regels waarbij via omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan.

De regels zijn opgenomen in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 4 is de toelichting bij deze regels opgenomen. De nummers van de paragrafen verwijzen naar het betreffende artikelnummer (bijvoorbeeld: paragraaf 4.2 betreft de toelichting bij artikel 2 en zo verder tot en met paragraaf 4.12 (toelichting bij artikel 12)).

Vervolgens is in dit hoofdstuk 4 paragraaf 4.13 een toelichting opgenomen bij de juridische status van de verschillende tot het exploitatieplan behorende bijlagen. Sommige bijlagen hebben een juridisch bindende werking, andere bijlagen hebben een toelichtende functie.

Artikel 1. Begrippen

In artikel 1 van de voorschriften zijn de relevante begrippen vastgelegd. De begrippen zoals gehanteerd in de regels van de gekoppelde bestemmingsplannen zijn van overeenkomstige toepassing, tenzij in de voorschriften van het exploitatieplan daarvan expliciet wordt afgeweken (zie artikel 1 lid 1). Dit voorkomt dat deze begrippen dubbel moeten worden opgenomen.

Voor het begrip “bestemmingsplan” wordt verwezen naar het voor een gedeelte van het exploitatiegebied geldende het bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 1 en 2' en het bestemmingsplan Laarveld 2009 fase 3 en 4. Met de opname van deze gronden in de bestemmingsplannen 'Laarveld 2016 fase 1 en 2' respectievelijk 2016 fase 3 en 4 is de bestemmingsregeling ter plaatse niet (substantieel) gewijzigd.

In lid 2 zijn daarnaast een aantal nieuwe begrippen opgenomen die van belang zijn voor de inhoud en toepassing van de voorschriften van het exploitatieplan. Voor zover daarin wordt verwezen naar bijlagen of onderdelen van de toelichting van het exploitatieplan, hebben die bijlagen respectievelijk die onderdelen van de toelichting een bindende status.

4.2 Toelichting bij artikel 2 herziening

In hoofdstuk 2 is een beschrijving van de werken en werkzaamheden voor de volgende hoofdgroepen opgenomen:

• a. bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied
• b. aanleg nutsvoorzieningen
• c. inrichting openbare ruimte

De hoofdgroep “inrichting openbare ruimte” is op haar beurt onderverdeeld in de volgende groepen:

• a. het bouwrijp maken van de openbare ruimte;
• b. het woonrijp maken van de openbare ruimte.

In relatie tot de voor de gemeente geldende woningbehoefte wordt uitgegaan van een resterende looptijd voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied van, te rekenen vanaf 1 januari 2016, 22 jaar (i.c. tot en met 31 december 2038). Deze meerjarige ontwikkeling van Laarveld vraagt om een heldere en gestructureerde fasegewijze uitvoering en realisatie. Het vigerende exploitatieplan omvat reeds een faseringsregeling. Deze is aangepast naar de thans ontstane situatie en verkregen inzichten met betrekking tot een gefaseerde marktconforme uitgifte met een evenwichtige spreiding in de tijd van het woningbouwprogramma, de afstemming tussen de aan te leggen voorzieningen als inrichting van de openbare ruimte, investeringsmomenten, civieltechnische mogelijkheden en beperkingen en bestaande locatiekenmerken.

Het exploitatiegebied kent vier deelgebieden, die in eveneens vier fasen worden ontwikkeld. Een fase omvat een tijdvak waarin een afgebakend geheel van werken en werkzaamheden voor de drie onderscheiden hoofdgroepen van werken en werkzaamheden alsmede de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van het binnen die fase geplande deelgebied is begrepen. Daarbij wordt als fase 1, en het daarbinnen gelegen deelgebied 1, aangemerkt het gebied waarbinnen het overgrote deel van de daarin geplande 289 woningen inmiddels is gerealiseerd en de bijbehorende openbare ruimte is aangelegd.

Op deze wijze wordt onderscheid gemaakt in vier fasen, aangeduid als fase 1 tot en met fase 4. Binnen een fase is sprake van één deelgebied.

Een en ander leidt tot de volgende faseringstabel:

Tabel 4.1

Fase	Deelgebied	Start: Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied, Bouwrijp maken openbare ruimte, Aanleg nutsvoorzieningen	Start: Woonrijp maken openbare ruimte	Verlening omgevingsver- gunningen voor het bouwen
1	deelgebied 1	2009	2013	2011
2	deelgebied 2	2017	2018	2017
3	deelgebied 3	2022	2025	2022
4	deelgebied 4 zone tijdelijk fietspad en zone geluidwerende voorziening*)	2017	nvt	nvt
4	Deelgebied 4 overige gronden	2027	2033	2027

*) de aanduiding van de beide zones is aangegeven op de als bijlage 3 bij dit exploitatieplan gevoegde kaart voor het ruimtegebruik en de fasering.

Zoals in artikel 2 lid 1 van de voorschriften is aangegeven, heeft de bovenstaande faseringstabel 4.1 een bindende werking. Een fase begint met het in de tabel genoemde kalenderjaar. Deze aanduiding van het beginjaar van de fase kent een bindende werking. In de tabel is niet voorzien in een bindende eindaanduiding van de fasen. Daartoe bestaat geen noodzaak.

Met de duiding van de (begin)jaartallen ontstaat inzicht in het gewenste gestructureerde tijdsverloop en de volgorde van realisatie van de woonwijk Laarveld.

In artikel 2.2 is bepaald dat met de aanleg van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de genoemde onderdelen van de inrichting van de openbare ruimte in een deelgebied, voor zover die behoren tot een aangeduide fase, niet mag worden aangevangen voor de start van het in de faseringstabel genoemde kalenderjaar.

In artikel 2.3 is bepaald dat een omgevingsvergunning voor het bouwen binnen het uitgeefbaar gebied van een deelgebied zoals dat is opgenomen in enige fase, niet wordt verleend indien de aanvraag voor de verlening van die vergunning wordt ingediend voorafgaand aan de start van het in de faseringstabel genoemde kalenderjaar betreffende dat deelgebied. Van belang is te voorkomen dat bebouwing in een deelgebied van een latere fase eerder plaatsvindt dan het deelgebied dat in een bepaalde fase aan snee is.

4.3 Toelichting bij artikel 3 Koppelingen.

Ingevolge artikel 6.13 lid 1 onder c sub 5 Wro kan een exploitatieplan regels bevatten over aan te brengen koppelingen tussen de uitvoering van werken, werkzaamheden en maatregelen, en de realisatie van bouwplannen (i.c. de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen). In de onderhavige situatie doet zich de noodzaak voor tot het opnemen van regels over verschillende koppelingen.

Het bestemmingsplan kent met de bestemming Wonen in deelgebied 1 en 2, een directe bouwtitel, waardoor de situatie kan ontstaan dat voor het gehele nog te ontwikkelen gedeelte van het exploitatiegebied aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen etc. zouden kunnen worden ingediend. Dit is, met uitzondering van de reeds bebouwde gronden in deelgebied 1, niet gewenst. Om die reden is allereerst de in artikel 2 vermelde fasering opgenomen.

Voorts is het van belang om ook binnen een fase nadere regels te stellen over de volgorde van de activiteiten voor de inrichting van de openbare ruimte van het desbetreffende deelgebied en het verlenen van omgevingsvergunningen voor het bouwen binnen dat betreffende deelgebied. Dit is vastgelegd in de koppelingsregeling in artikel 3.1. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning in de deelgebieden is vereist dat het bouwrijp maken van de openbare ruimte ten behoeve van het bouwperceel waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft (als onderdeel van de hoofdgroep “inrichting van de openbare ruimte”), is voltooid. Hiermee wordt bereikt dat elk bouwperceel in een deelgebied direct bij de start van de bebouwing is voorzien van een adequate ontsluiting in de vorm van een bouwweg naar de hoofdontsluiting van het deelgebied van de woonwijk Laarveld en voorts is voorzien in een aansluitmogelijkheid van het te realiseren hoofdgebouw op de alsdan aangelegde openbare riolering.

In artikel 3 lid 2 is een koppelingsregeling opgenomen die ziet op de deelgebieden fase 3 en 4. Voor deze beide deelgebieden geldt dat ze onderdeel uitmaken van de in het bestemmingsplan opgenomen uit te werken bestemming Wonen- Uit te werken. Vastgelegd is dat met de werken en werkzaamheden inzake het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte niet mag worden gestart dan nadat het uitwerkingsplan voor de desbetreffende gronden in werking is getreden. Hiermee wordt bereikt dat gekomen wordt tot een gestructureerde ontwikkeling van de deelgebieden fase 3 en 4. Deze koppelingseis geldt daarmee aanvullend op de faseringsregeling zoals genoemd in artikel 2.

Een uitzondering voor de toepassing van lid 2 geldt voor de werken inzake de inrichting van de openbare ruimte, zoals deze met achtereenvolgens de “Zone tijdelijk fietspad” en “Zone geluidwerende voorziening” zijn aangegeven in deelgebied 3 en 4 op de als bijlage 3 bij dit exploitatieplan behorende Ruimtegebruikskaart. Het betreft hier werken die zien op de aanleg van geluidwerende voorzieningen en een tijdelijk openbaar fietspad die in deze zones van de beide genoemde deelgebieden zijn gelegen.

4.4 Toelichting bij artikel 4 Ruimtegebruik

Ingevolge artikel 6.13 lid 2 onder a Wro kan een exploitatieplan een ruimtegebruikskaart bevatten. Op die kaart is het voorgenomen ruimtegebruik vastgelegd. Op basis van de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingsregeling is het van belang het onderscheid aan te geven tussen het uitgeefbare gebied enerzijds en de openbare ruimte anderzijds. Deze kaart ruimtegebruik en fasering is als bijlage 3 bij dit exploitatieplan opgenomen.

In artikel 4.1 is bepaald dat de oprichting van de gebouwen en bouwwerken bestemd voor de bestemmingen Wonen dient plaats te vinden binnen de op de ruimtegebruikskaart als uitgeefbaar gebied aangeduide gronden. Voor de fasen 3 en 4 is sprake van een uit te werken bestemming en is het uitgeefbaar gebied op de ruimtegebruikskaart niet aangegeven. In de exploitatieberekeningen is voor deze fasen uitgegaan van een procentueel aandeel aan uitgeefbaar gebied.

De openbare ruimte is op de ruimtegebruikskaart onderscheiden naar de functies water/groen, verharding, structuurgroen en structuurinfra. Deze onderscheiden functies in de openbare ruimte dienen te worden aangelegd overeenkomstig de voor die functies aangewezen gronden (artikel 4.2). Ook hiervoor geldt dat voor de fasen 3 en 4 sprake is van een uit te werken bestemming en is de openbare ruimte, behoudens structuren, op de ruimtegebruikskaart niet aangegeven. In de exploitatieberekeningen is voor deze fasen uitgegaan van een procentueel aandeel aan openbare ruimte.

4.5 Toelichting bij artikel 5 Eisen voor de werken en werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte

Op grond van artikel 6.13 lid 2 onder b Wro kan een exploitatieplan eisen bevatten voor de uit te voeren werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Dergelijke eisen kunnen betrekking hebben op de gewenste kwaliteit van de uit te voeren werken en werkzaamheden.

In artikel 5 van de regels is vastgelegd dat wat betreft de inrichting van de openbare ruimte voldaan dient te worden aan de eisen als opgenomen in de als bijlage 8 bij dit exploitatieplan opgenomen Kwaliteitsomschrijving 1e herziening.

Wat betreft de wijze van uitvoering is in artikel 6 vastgelegd dat voor de inrichting van de openbare ruimte achtereenvolgens een inrichtingsplan en bestek dienen te worden opgemaakt die de instemming behoeven van burgemeester en wethouders. In het inrichtingsplan vindt uitwerking plaats van de eisen als opgenomen in de kwaliteitsomschrijving. In het bestek vindt een uitwerking plaats van het inrichtingsplan.

Wat betreft de eisen die per deelgebied gesteld worden aan de inrichting van de openbare ruimte, geldt dat niet alleen moet worden voldaan aan de eisen zoals opgenomen in de kwaliteitsomschrijving, maar ook aan de eisen die zijn opgenomen in de ter uitwerking van de kwaliteitsomschrijving op te maken inrichtingsplannen en bestekken waarmee door burgemeester en wethouders is ingestemd, dan wel, in geval van toepassing van artikel 6.5, waarbij het inrichtingsplan en bestek voldoet aan de in artikel 6.5 bedoelde eisen (zie verder artikel 6 van de regels).

4.6 Toelichting bij artikel 6 Inrichtingsplannen en bestekken

Op grond van artikel 6.13 lid 2 onder c Wro kan een exploitatieplan regels bevatten over het uitvoeren van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. In de artikelen 6 tot en met 8 zijn deze uitvoeringsregels, wat betreft de inrichting van de openbare ruimte, uitgewerkt naar de onderdelen:

• Inrichtingsplannen en bestekken (artikel 6)
• aanbesteding (artikel 7)
• inspecties (artikel 8)

Voorzien is in de regeling dat voorafgaand aan de uitvoering van de werken voor de inrichting van de openbare ruimte in een deelgebied achtereenvolgens steeds een inrichtingsplan en een bestek wordt opgesteld, welke de instemming van het gemeentebestuur behoeven.

Een inrichtingsplan dient te voldoen aan de Kwaliteitsomschrijving 1e herziening (bijlage 8). Een inrichtingsplan behoeft de instemming van burgemeester en wethouders. Met deze instemmingsvereiste wordt bereikt dat voordat met de werken en werkzaamheden wordt aangevangen, een eerste toetsing plaatsvindt van de kwaliteitsborging die in het exploitatieplan is opgenomen.

Voor de omvang van een inrichtingsplan wordt op deelgebiedniveau onderscheid gemaakt naar de volgende onderdelen van werken/werkzaamheden:

• a. de werken/werkzaamheden voor bouwrijp maken van de openbare ruimte;
• b. de werken/werkzaamheden voor woonrijp maken van de openbare ruimte.

De instemming met een inrichtingsplan wordt geweigerd, indien het inrichtingsplan in strijd zijn met de kwaliteitsomschrijving (artikel 6.1).

Nadat voor een deelgebied een inrichtingsplan is opgesteld wat de instemming van burgemeester en wethouders heeft verkregen, dient, voordat met de uitvoering van de werken voor de inrichting van de openbare ruimte in een deelgebied wordt aangevangen een bestek te worden opgesteld. Een bestek dient te voldoen aan de Kwaliteitsomschrijving 1e herziening (bijlage 8) én aan het inrichtingsplan voor het betreffende deelgebied, waarmee eerder door burgemeester en wethouders is ingestemd. Een bestek behoeft de instemming van burgemeester en wethouders. Met deze instemmingsvereiste wordt bereikt dat voordat met de werken en werkzaamheden wordt aangevangen, een verdere uitwerking van de toetsing plaatsvindt van de kwaliteitsborging die in het exploitatieplan is opgenomen.

Ook voor de omvang van een bestek wordt op deelgebiedniveau onderscheid gemaakt naar de volgende onderdelen van werken/werkzaamheden:

• a. de werken/werkzaamheden voor bouwrijp maken van de openbare ruimte;
• b. de werken/werkzaamheden voor woonrijp maken van de openbare ruimte.

De instemming met een bestek wordt geweigerd, indien het bestek in strijd zijn is met de kwaliteitsomschrijving en/of het inrichtingsplan, waarmee eerder is ingestemd (artikel 6.2).

In dat kader is een verbodsbepaling opgenomen, inhoudende dat niet eerder met de werken/werkzaamheden mag worden aangevangen dan nadat het betreffende inrichtingsplan en bestek de instemming heeft verkregen van burgemeester en wethouders (artikel 6.3).

In het geval de inrichtingsplannen en bestekken worden opgemaakt door of namens de gemeente, is een expliciet instemmingsbesluit van burgemeester en wethouders niet vereist. Wel blijft de eis van toepassing dat een inrichtingsplan en bestek worden opgemaakt die voldoen aan de kwaliteitsomschrijving (artikel 6.5).

4.7 Toelichting bij artikel 7 Aanbesteding

Op grond van Europees en nationaal recht en, in het verlengde daarvan, op grond van het gemeentelijke beleid rekent de gemeente het tot haar taak om mededinging te bewerkstelligen waar het gaat om leveringen, diensten en werken die verband houden met de onderdelen die onderdeel uitmaken van de hoofdgroep “inrichting van de openbare ruimte” voor zover gelegen binnen het exploitatiegebied. De wettelijke basis voor het opnemen van regels hierover wordt gevonden in artikel 6.2.9 Bro.

De voor de gemeente geldende aanbestedingsregels zijn vastgelegd in:

• a. Het 'Inkoop- en aanbestedingsbeleid 2013 gemeenten Leudal, Nederweert, Roermond en Weert', zoals dat is vastgesteld door de gemeenteraad bij besluit van13 maart 2013, versie augustus 2015 i.v.m. geringe tekstuele aanpassing zoals dat als bijlage 9 bij dit exploitatieplan is opgenomen. Paragraaf 5.5 van het document 'Inkoop- en aanbestedingsbeleid 2013 gemeenten Leudal, Nederweert, Roermond en Weert' hebben daarbij een bindend karakter. De overige paragrafen van genoemd document hebben een toelichtend karakter.
• b. Het 'Inkoop- en aanbestedingsreglement 2013 gemeenten Leudal, Nederweert, Roermond en Weert', zoals dat is vastgesteld door burgemeester en wethouders bij besluit van 29 januari 2013 versie augustus 2015 i.v.m. geringe tekstuele aanpassing en zoals dat als bijlage 9 bij dit exploitatieplan is opgenomen. Artikel 1, 6.1 t/m 6.4, 9, en 11 van dit reglement hebben een bindend karakter gelet op artikel 7 van de voorschriften van het exploitatieplan. De overige hoofdstukken en paragrafen van dit onderdeel van deze bijlage hebben een toelichtende functie.
• c. Onderhavige paragraaf 4.7.van de toelichting op dit exploitatieplan, deze paragraaf heeft een bindend karakter.

Op basis van de uitgangspunten en kaders als opgenomen in paragraaf 5.5 van de nota 'Inkoop- en aanbestedingsbeleid 2013 gemeenten Leudal, Nederweert, Roermond en Weert' wordt de toepassing van de daarin onderscheiden aanbestedingsprocedures als volgt onderscheiden naar omvang in grootte van werk respectievelijk levering/dienst (bedragen exclusief btw), situatie per 1/1/2016:

Tabel 4.2

Aanbestedingsprocedure	Werken (grensbedragen)	Leveringen en diensten (grensbedragen)
Enkelvoudig onderhandse procedure	= € 0,- tot 150.000,-	= € 0,- tot € 40.000,-
Meervoudig onderhandse procedure	> € 150.000,- en = € 1.500.000,-	> € 40.000,- en = € 209.000,- EU drempel diensten (wijzigt tweejaarlijks)
Openbaar nationaal	> € 1.500.000,- en < 5.225.000,- EU-drempel werken	vervallen m.i.v. 1-4-2013
Europees	= € 5.225.000,- EU-drempel werken (wijzigt tweejaarlijks)	= € 209.000,- EU-drempel leveringen/diensten

Ingevolge de Europese en nationale regels gaat het bij de EU-drempel in tabel 4.2 om de drempelwaarden die gelden voor de sector overheidsopdrachten (decentrale overheden).

Het aanbestedingskader als bedoeld in artikel 1 van de regels wordt gevormd door de hiervoor aangehaalde paragrafen van het document 'Inkoop- en aanbestedingsbeleid 2013 gemeenten Leudal, Nederweert, Roermond en Weert', tezamen met de hiervoor genoemde artikelen van het 'Inkoop- en aanbestedingsreglement 2013 gemeenten Leudal, Nederweert, Roermond en Weert' en onderhavige paragraaf 4.7.

Voor de waarborging van de handhaving van de aanbestedingsregels is bepaald dat steeds, voor de start van werken/werkzaamheden, diensten en leveringen voor de inrichting van de openbare ruimte, een aanbestedingsprotocol ter instemming aan burgemeester en wethouders dient te worden voorgelegd. In het aanbestedingsprotocol dient voor het voorgenomen werk, levering en/of dienst te worden vastgelegd welke aanbestedingsvorm zal worden gehanteerd. De instemming met het aanbestedingsprotocol wordt geweigerd, indien dit in strijd is met het aanbestedingskader (artikel 7.2).

Indien en nadat de instemming aan een aanbestedingsprotocol is verleend, dient vervolgens een aanbestedingsverslag met een voorgenomen besluit tot gunning ter instemming aan burgemeester en wethouders te worden voorgelegd (artikel 7.4). De instemming wordt geweigerd, indien de doorlopen aanbestedingsprocedure en/of het voorgenomen besluit tot gunning in strijd is/zijn met het betreffende aanbestedingsprotocol.

Voorzien is in een verbodsbepaling, inhoudende dat niet eerder met de werken, werkzaamheden, leveringen en diensten mag worden begonnen dan nadat het aanbestedingsverslag met het voorgenomen besluit tot gunning de instemming van burgemeester en wethouders heeft verkregen (artikel 7.5).

In het geval de voorgenomen opdrachtverstrekking voor werken, werkzaamheden, diensten en/of leveringen geschiedt door of namens de gemeente, geldt het bepaalde in artikel 7.1 eerste volzin: de Europese en nationale regels over aanbestedingen van overheidsopdrachten zijn van toepassing. In die situatie is geen expliciet instemmingsbesluit, in de zin van de in het exploitatieplan bedoelde regels, van burgemeester en wethouders vereist over een aanbestedingsprotocol, een aanbestedingsverslag of voorgenomen besluit tot gunning (artikel 7.6).

4.8 Toelichting bij artikel 8 Eindinspecties en tussentijdse inspecties

In het geval particuliere exploitanten zelf en op eigen terrein voorzieningen (als onderdeel van de toekomstige openbare ruimte) aanleggen, zullen deze moeten voldoen aan de eisen die in dit exploitatieplan daaraan zijn gesteld. Om dit vast te kunnen stellen, is het noodzakelijk dat de voorschriften voorzien in het kunnen houden van tussentijdse en eindinspecties ter zake de voortgang en voltooiing van de werken/werkzaamheden voor deze voorzieningen. Dat belang is temeer aanwezig indien het gaat om ondergrondse werken/werkzaamheden. Controle en inspectie is nodig om na te gaan of deze voorzieningen, als onderdeel van de openbare ruimte, uiteindelijk door de gemeente in eigendom en beheer kunnen worden overgenomen.

In relatie tot het kunnen doen van inspecties is vereist dat de personen die met de inspecties zijn belast, steeds vrije toegang hebben tot het exploitatiegebied (artikel 8.3).

4.9 Toelichting bij artikel 9 Regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid

Ingevolge artikel 3.1 lid 1 Wro kan een bestemmingsplan regels bevatten over de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen, met dien verstande dat deze regels ten aanzien van woningbouwcategorieën uitsluitend betrekking kunnen hebben op percentages gerelateerd aan het plangebied. Uit artikel 3.1.2 Bro volgt dat het bij deze regels gaat om de aangewezen woningbouwcategorieën sociale huur, sociale koop en woningen onder particulier opdrachtgeverschap. De definities van deze drie genoemde woningbouwcategorieën zijn vastgelegd in artikel 1.1.1 lid 1 Bro.

Artikel 9.1.

In het bestemmingsplan Laarveld 2009 was daarover de volgende regeling opgenomen:

Burgemeester en wethouders werken, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de in artikel 6.1. omschreven bestemming uit met inachtneming van het gestelde in de volgende regels:

a. er mogen maximaal 620 woningen worden gebouwd. Minimaal 8% en maximaal 15% van deze te bouwen woningen zal bestaan uit sociale huurwoningen, minimaal 5% en maximaal 10% van deze te bouwen woningen zal bestaan uit sociale koopwoningen en minimaal 30% en maximaal 40% van deze te bouwen woningen zal in particulier opdrachtgeverschap worden ontwikkeld;

In het exploitatieplan Laarveld 2009 was dit, ingevolge artikel 6.2.10 lid 1 Bro, uitgewerkt naar een concrete situering naar bouwpercelen voor deelgebied 1 op de ruimtegebruikskaart, nu voor dat deelgebied sprake was van een directe bouwtitel. Voor de deelgebieden 2 tot en met 4 kende het bestemmingsplan Laarveld 2009 een uit te werken bestemming voor woondoeleinden. Ingevolge artikel 6.13 lid 3 Wro kan een exploitatieplan een globale inhoud hebben waar het gaat om deelgebieden waarvoor een uit te werken bestemming geldt. Voor deelgebied 2 tot en met 4 is, nu er sprake is van een uit te werken bestemming, de uitwerking op bouwperceelniveau nog niet verwerkt op de ruimtegebruikskaart. In de exploitatieopzet van het exploitatieplan Laarveld 2009 was voor de omslag van de verhaalbare kosten wel met de taakstelling inzake de aangewezen woningbouwcategorieën rekening gehouden.

Ingevolge het bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 1 en 2' wordt voorzien in de bouw van maximaal 441 woningen. Hiervoor zijn inmiddels 265 bouwpercelen uitgegeven in deelgebied 1, verdeeld als volgt: 76 particulier opdrachtgeverschap, 60 vrije sector projectmatig, 11 sociale koop, 112 sociale huur.

Ingevolge laatstgenoemd bestemmingsplan geldt de volgende regeling voor de aangewezen woningbouwcategorieën: sociale koop, sociale huur en particulier opdrachtgeverschap.

De taakstelling voor de aangewezen woningbouwcategorieën in deelgebied 2 is als volgt: 76 particulier opdrachtgeverschap, 12 sociale koop en 62 overig (vrije sector projectmatig). Ingevolge artikel 6.2.10 Bro is de aanduiding van de bouwpercelen waarop de situering van deze te bouwen woningen dient plaats te vinden, verwerkt op de kaart ruimtegebruik en fasering als opgenomen in bijlage 3 van dit exploitatieplan.

Voor de deelgebieden 3 en 4 geldt, ingevolge het bestemmingsplan ''Laarveld 2016 fase 3 en 4' ', een uit te werken bestemming woondoeleinden. Ingevolge artikel 6.13 lid 3 Wro kan een exploitatieplan een globale inhoud hebben waar het gaat om deelgebieden waarvoor een uit te werken bestemming geldt. Voor deelgebied 3 en 4 is, nu er sprake is van een uit te werken bestemming, de uitwerking op bouwperceelniveau nog niet verwerkt op de ruimtegebruikskaart. In de exploitatieopzet van het exploitatieplan Laarveld 2009 1e herziening is voor de omslag van de verhaalbare kosten wel met de taakstelling inzake de aangewezen woningbouwcategorieën rekening gehouden.

Artikel 9.2 tot en met 9.4

Vanuit de situering van de aangewezen woningbouwcategorieën op de ruimtegebruikskaart in deelgebied 1 en 2 geldt dat op de daartoe aangewezen gronden uitsluitend sociale huurwoningen, sociale koopwoningen dan wel woningen onder particulier opdrachtgeverschap mogen worden gebouwd. De aanduiding op de ruimtegebruikskaart geeft het aantal woningen weer per aaneengesloten gebied van de aangewezen woningbouwcategorieën.

Artikel 9.5.

Ingevolge artikel 6.2.10 onder e Bro kunnen in een exploitatieplan regels worden opgenomen over een verbod tot vervreemding van bouwpercelen die zijn aangewezen voor de bouw van woningen onder particulier opdrachtgeverschap, dit tot het moment waarop de woning is gebouwd. Een dergelijke regeling was reeds opgenomen in het exploitatieplan Laarveld 2009. Deze regeling is nu opnieuw en nader gewijzigd gehandhaafd. Zo is in de regeling niet langer een koppeling opgenomen met de overdraagbaarheid van een omgevingsvergunning voor het bouwen, dit gezien artikel 2.25 Wabo.

4.10 Toelichting bij artikel 10 Verbodsbepaling

Zonder verbod om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het exploitatieplan, zou men zich niet behoeven te houden aan de regels van het exploitatieplan en zou de gemeente geen instrumenten hebben voor handhaving. Er is voor regels die gesteld zijn krachtens de Wro, zoals het exploitatieplan, een algemeen gebruiksverbod opgenomen (artikel 7.2 onder b Wro).

De toepassing van artikel 7.2 onder b Wro brengt mee dat een gebruiksverbod alleen rechtskracht heeft, indien tevens is bepaald dat een overtreding van het gebruiksverbod een strafbaar feit is. Om die reden is het van belang dit in het exploitatieplan vast te leggen.

4.11 Toelichting bij artikel 11 Regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de bij het exploitatieplan aangegeven regels

Ingevolge artikel 6.13 lid 2 onder e Wro kan een exploitatieplan regels bevatten met inachtneming waarvan bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan. Dit afwijken gebeurt niet in de vorm van een ontheffing of iets dergelijks, maar in de vorm van een omgevingsvergunning in de zin van de Wabo. Zo is in artikel 2.12 lid 1 onder b Wabo bepaald dat, voor zover de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden in strijd is met een exploitatieplan, de vergunning slechts kan worden verleend (onder meer) met toepassing van de in dat exploitatieplan opgenomen afwijkingsregels. Het opnemen van afwijkingsregels komt de flexibiliteit ten goede.

Vastgelegd is dat bij vergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan, indien de voorgenomen afwijking past in een ten tijde van de ontvangst van de vergunningaanvraag ter visie gelegd ontwerpbesluit tot herziening van het exploitatieplan (artikel 11.1).

Een tweede afwijkingsregeling is opgenomen om geringe afwijkingen (tot 15 meter) ten opzichte van de in de ruimtegebruikskaart opgenomen situeringen van openbare ruimte (en de daarbinnen onderscheiden gronden voor de functies groen/water, verharding, structuurgroen en structuurinfra) en uitgeefbaar gebied mogelijk te maken (artikel 11.2).

4.12 Toelichting bij artikel 12 Slotbepalingen

Opgenomen is de citeertitel van de voorschriften van het exploitatieplan.

4.13 Toelichting op de bijlagen bij het exploitatieplan

Het exploitatieplan bevat 17 bijlagen, aangeduid als bijlage 1 tot en met bijlage 17. Sommige bijlagen hebben een juridisch bindende werking, andere bijlagen hebben een toelichtende (informerende) functie. Hierna wordt per bijlage de status van die bijlage toegelicht.

Waar in de titel van de bijlage sprake is van een toevoeging “1e herziening”, betekent dit dat die bijlage is herzien of ingevoegd bij het besluit tot 1e herziening van het exploitatieplan.

Bijlage 1. Kaart grens exploitatiegebied 1e herziening

Deze kaart vormt een verplicht onderdeel van het exploitatieplan. De begrenzing van het exploitatiegebied is daarop aangegeven. De kaart heeft een bindend karakter.

Bijlage 2. Kaart gekoppelde bestemmingsplannen 1e herziening

Deze kaart bevat de analoge versie van de verbeelding van het binnen het exploitatiegebied geldende bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 1 en 2' en het bestemmingsplan 'Laarveld 2016 fase 3 en 4'. De kaart heeft voor het exploitatieplan een toelichtende functie. De verbeelding van het bestemmingsplan heeft, als onderdeel van het betreffende bestemmingsplan, vanzelfsprekend een rechtstreekse zelfstandig werkende bindende functie.

Bijlage 3. Kaart ruimtegebruik en fasering1e herziening

Deze kaart heeft een bindende functie.

Bindende functie

• 1. Ruimtegebruik en woningbouwcategorieën

Op deze kaart is voor de deelgebieden de indeling van het grondgebruik opgenomen, onderscheiden naar de hoofdgroepen openbare ruimte en uitgeefbaar gebied. Binnen de hoofdgroep openbare ruimte is de indeling weergegeven naar de functies water/groen, verharding, structuurgroen en structuurinfra.

Wat betreft het uitgeefbaar gebied in de deelgebieden 1 en 2 is hier de indeling weergegeven naar de aangewezen woningbouwcategorieën sociale huur, sociale koop, particulier opdrachtgeverschap en de overige woningbouwcategorieen, ingedeeld naar een bindende regeling (artikel 4 en 9 van de regels).

Voor de deelgebieden 3 en 4 heeft de ruimtegebruiksindeling een globaal karakter, dit gezien de fasering en gezien het feit dat voor deze deelgebieden sprake is van een uit te werken woonbestemming.

• 2. Fasering

De kaart heeft eveneens een bindende werking waar het gaat om de daarop aangegeven indeling van de deelgebieden naar de fasen, zoals deze zijn onderscheiden in de regels van het exploitatieplan (artikel 2 regels).

Bijlage 4. Kaart eigendom en lijst eigenaren 1e herziening

Op deze kaart is de eigendomssituatie per 1 januari 2016 aangegeven. Deze kaart heeft een toelichtende functie. Tevens behoort tot deze bijlage een lijst met de indeling naar eigendommen en eigenaren.

Bijlage 5. Kaart eigendom en kostenverhaal 1e herziening

Op deze kaart is weergegeven de stand van zaken van de toepassing van het kostenverhaal c.q. het anderszins verzekerd zijn van het kostenverhaal. Onderscheid wordt gemaakt naar eigendommen van de gemeente bestemd voor uitgifte, eigendommen derden (door gemeente verkochte bouwpercelen), eigendommen derden (anterieure overeenkomsten), eigendommen derden (posterieure overeenkomsten), eigendommen derden (nog geen kostenverhaal geeffectueerd). De kaart heeft een toelichtende functie.

Bijlage 6. Kaart bestaande situatie 1e herziening

Deze kaart (i.c. een luchtfoto) is toegevoegd om inzicht te bieden in de situatie bij de 1e herziening van het exploitatieplan. Vergeleken met de kaart ruimtegebruik en fasering geeft deze kaart inzicht in de verschillen tussen de bestaande situatie en de in het exploitatieplan beoogde ontwikkeling. De kaart heeft een toelichtende functie.

Bijlage 7. Taxatietrapport inbrengwaarden 1e herziening

Deze bijlage bestaat uit de volgende onderdelen:

7.1. taxatierapport inbrengwaarde 11 mei 2009- 1e herziening

7.2. taxatierapport actualisatie inbrengwaarden 10 juni 2016- 1e herziening

De beide taxatierapporten hebben een toelichtende functie voor de exploitatieopzet van het exploitatieplan.

Bijlage 8. Kwaliteitsomschrijving 1e herziening

Onder meer ter onderbouwing van de raming van de kosten van inrichting van de openbare ruimte is gebruikgemaakt van een beschrijving van de (kwaliteits)eisen voor de werken en werkzaamheden inzake het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte van het exploitatiegebied.

Behalve een toelichtende functie heeft de kwaliteitsomschrijving ook een bindend karakter. Deze bijlage heeft, in relatie tot de toepassing van artikel 5, 6 en 8, een bindend karakter.

Deze bijlage bestaat uit de volgende onderdelen:

8.1. het beeldkwaliteitsplan Laarveld fase 1 en 2, voor zover het betreft de inrichting van de openbare ruimte in deelgebied 1 en 2- 1e herziening;

8.2. het programma van eisen openbare ruimte Laarveld- 1e herziening.

Bijlage 9. Aanbestedingskader 1e herziening

Deze bijlage bestaat uit de volgende onderdelen:

9.1. Dit document, getiteld 'Inkoop- en aanbestedingsbeleid 2013 gemeenten Leudal, Nederweert, Roermond en Weert' -1e herziening(vastgesteld door de gemeenteraad op 13 maart 2013, versie augustus 2015 i.v.m. geringe tekstuele aanpassing), bevat een beschrijving van de van toepassing zijnde vormen van aanbesteding. De paragraaf 5.5 van dit onderdeel van deze bijlage heeft een bindend karakter gelet op artikel 7 van de voorschriften van het exploitatieplan. De overige hoofdstukken en paragrafen van dit onderdeel van deze bijlage hebben een toelichtende functie.

9.2. Dit document, getiteld 'Inkoop- en aanbestedingsreglement 2013 gemeenten Leudal, Nederweert, Roermond en Weert'- 1e herziening (vastgesteld door burgemeester en wethouders bij besluit van 29 januari 2015, versie augustus 2015 i.v.m. geringe tekstuele aanpassing bevat regels waarmee bij een aanbesteding rekening dient te worden gehouden. Artikel 1, 6.1 t/m 6.4, 9, en 11 van dit onderdeel van deze bijlage hebben een bindend karakter gelet op artikel 7 van de voorschriften van het exploitatieplan. De overige hoofdstukken en paragrafen van dit onderdeel van deze bijlage hebben een toelichtende functie.

De onderdelen 9.1 en 9.2. vormen samen met paragraaf 4.7.van de toelichting op dit exploitatieplan het Aanbestedingskader. Ook paragraaf 4.7 van het exploitatieplan heeft een bindend karakter.

Bijlage 10. Plankostenscan 1e herziening

Voor de onderbouwing van de verhaalbaarheid van de plankosten, als onderdeel van de totale te verhalen kosten van de grondexploitatie, is gebruikgemaakt van het ontwerp van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan, zoals deze door de minister van IenM is vrijgegeven voor inspraak in januari 2010. Van de ontwerpregeling maakt deel uit een digitale plankostenscan, waarin een vragenlijst, productenlijst en resultaatsblad is opgenomen. Deze drie onderdelen zijn opgenomen in deze bijlage. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.

Bijlage 11. Jaarschijvenoverzicht kosten en opbrengsten grondexploitatie 1e  herziening

In deze bijlage is een overzicht in jaren van gerealiseerde en geraamde kosten en opbrengsten van de grondexploitatie opgenomen. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.

Bijlage 12. Specificatie exploitatiebijdrage per eigendom/eigenaar 1e herziening

Deze bijlage bevat het overzicht van de exploitatiebijdrage per eigendom. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet.

Bijlage 13. Prijs Kwaliteit Handboek 2014 van Metrum 1e herziening

Deze bijlage bevat marktconforme uitgangspunten waarvan gebruik is gemaakt voor de ramingen van de kosten van de werken en werkzaamheden. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet.

Bijlage 14. Risicoanalyse planschade 1e herziening

Deze bijlage heeft betrekking op een door SAOZ uitgevoerde planschaderisico-analyse zoals deze heeft plaatsgevonden in 2008 in verband met het bestemmingsplan Laarveld 2009. In verband met het in procedure brengen van de bestemmingsplannen 'Laarveld 2016 fase 1 en 2' , inhoudende een nadere uitwerking van fase 2 en een actualisering van fase 1, en Laarveld 2016 fase 3 en 4, inhoudende een conservering van het bestaande plan Laarveld 2009 met enkele geringe planologische mutaties, is door SAOZ aanvullend een nadere analyse van het planschaderisico gedaan, welke eveneens is bijgevoegd.

Deze beide onderdelen van de bijlage hebben een toelichtende functie voor de exploitatieopzet.

Deze bijlage bestaat uit twee onderdelen:

14.1 Risicoanalyse planschade met betrekking het project “Woongebied Laarveld” te Weert van september 2008 1e herziening”;
14.2 Risicoanalyse met betrekking tot het project "wijziging capaciteit bestemmingsplan Laarveld als gevolg van het bestemmingsplan Laarveld 1 en 2 respectievelijk het bestemmingsplan Laarveld fase 3 en 4 en als gevolg van de herziening van het exploitatieplan Laarveld 2009"in de gemeente Weert.

Bijlage 15. Kaart toelichting ruimte-indeling 1e herziening

Deze bijlage heeft een toelichtende functie voor de exploitatieopzet waar het gaat om de voor de deelgebieden 1 en 2 aangebrachte indeling van het uitgeefbaar gebied naar uitgiftecategorieën. De indeling naar uitgiftecategorieën vervult een functie bij de toepassing van de omslagmethodiek van de verhaalbare kosten. De gehanteerde uitgiftecategorieën voor de bouwpercelen hebben op deze kaart geen bindende werking.

Bijlage 16. Overzicht ontwikkeling Taxatiewaarde per eigenaar-1e herziening

Deze bijlage heeft een toelichtende functie voor de exploitatieopzet. Inzichtelijk wordt gemaakt wat het verloop is van de inbrengwaarde, dit als gevolg van de hertaxatie in 2016.

Bijlage 17. Overzicht basiseenheden en gewogen heden per eigenaar-1e  herziening

Deze bijlage heeft een toelichtende functie voor de exploitatieopzet en bestaat uit de volgende onderdelen:

17.1 Weging basiseenheden

17.2 Berekening te verhalen per eenheid

17.3 Gewogen basiseenheden per eigenaar

Inzichtelijk wordt gemaakt de toepassing van de omslagmethode, zoals opgenomen in artikel 6.18 Wro.